土地市場“國進民退” 部分民企背靠國企找出路

“今年公司各方面都被卡得很緊，是近幾年以來日子最難過的。銷售資金回籠速度降了一半，因為沒有足夠現金流，也不敢輕易出手拿地。缺乏新項目，后續該如何發展也是令人頭疼的問題。”一家民營房企投資部經理日前向財聯社記者透露。

上述投資部經理認為，與民營房企相比，國資或有國資入股的房企，由于資金較充裕，在土地市場上更為進取。

而中原地產的數據也顯示，國資房企成為拍高價地的主力軍。據該機構統計，至9月中旬，今年全國50宗高價住宅地塊總價約2384億元，國資占比達67.3%;非國企主導房企投入資金為769.15億元，占比32.7%。而成交價超過45億元的住宅地塊共有21幅，全部由國資或有國資入股的房企獲得。

“今年沒有地王，只有高價地。從拿高價地的企業來看，大型房企和國資房企占了相當大比例。”中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦表示，樓市持續調控和金融去杠桿，令民營房企更加困難，地產業悄然出現了“國進民退”的現象。

高價地頻現國企身影

近期土地市場流拍現象有所加劇。嘉興市于9月21日舉辦的土地拍賣會，只用了十幾分鐘便草草收場，此次出讓的5宗住宅用地有3宗以底價成交，2宗流拍。同日，濟南市16宗土地拍賣，有7幅流拍。而9月20日濟寧市出讓5宗地塊，有2宗流拍。

不過在土地出讓寒潮中，卻有一股逆市拿地的熱流在涌動。據中原地產統計，至今年9月中旬，全國住宅用地單宗地塊總價超過34.5億的地塊共50宗。這50宗成交的高價地塊中，國企或國資大股東企業拿下31宗，占比達62%，而此前這一占比基本在40%左右。

“房地產企業在2018年面臨的最大難題是融資，各種融資渠道最近都在收緊，融資價格也在上升。‘國進民退’在房地產領域表現比其他行業更明顯，現在很多土地被國資獲得，使得市場出現降價可能性變小。”中原地產首席分析師張大偉表示。

億翰智庫一位經理也指出，國資房企因國資背景，一般信用等級相對較高，而民營中小房企限于信用評級較低等原因，融資難度較大。“不僅是獲取銀行貸款較難，在進行非銀渠道融資時，中小民營房企即使能獲得資金，成本也相對較高，而國資房企的成本則會低一些。”

“公司在拍地、融資等多方面均感到巨大的壓力，并對接下來的業務發展比較迷茫。此前也經歷過幾次調控，但這次感覺不一樣，不知道調控會持續多久，我們能不能熬過去。”上述民營房企投資部經理告訴財聯社記者。

而資金獲取難度加大的同時，部分城市土地出讓環節的門檻，也有不同程度的提高。

“今年土地價格看上去降了，但其實隱性門檻在不斷提高，以一線城市為例，拿地不僅要拼資金還要看各種隱性條件。”一家閩系房企投資部人士透露。

他進一步表示，一些城市在出讓土地之前，土地主管部門會給開發商進行綜合評分。在對房企打分的比例中，銷售額是重要指標之一，除銷售額、開發資質等，還包括在一線城市做過多少項目、去年投資及竣工項目體量、合作企業情況等。如果涉及到商辦或產業園項目，則要看帶來多少招商引資企業，可能會給地方帶來多少稅源。

“很多中小房企跟本跨不過這些大大小小的條件設置，但如果有國企背景或有大型企業背書，情況會好很多。”一家民營房企人士如是說。

部分民企背靠國企找出路

仲量聯行一位研究經理認為，在后市不明朗的情況下，民企未必敢繼續拿地擴張。但國資房企因顧慮相對較少，同時能拿到相對便宜的資金，敢于在土地市場上出手，因此會獲得一些不錯的項目。

一家房產機構人士則指出，除了土地市場上的“國進民退”，今年還出現了另一值得關注的現象，即部分民企會想辦法背靠國企。

今年8月底，閩系房企禹洲地產(01628.HK)以18.24億港元的價格，將9.9%股份轉給華僑城亞洲(03366.HK)，華僑城亞洲由此成為禹洲地產第二大股東。

“沒有能力沖擊更大規模的一些民營房企，為了彌補自身條件的不足，會通過合作、引國企入股等方式，轉變為具有國資背景或國資色彩的企業，以獲得更多的資源。”盧文曦表示。

上述億翰智庫經理認為，資金短板成為民營中小房企在拿地、融資時最難跨越的一道坎。“今年一些借款違約或信托逾期未還的案例，大部分為民營房企。”

一家國際房產機構高層表示，國資企業資金渠道更廣，市場資金緊張的時候仍能獲得銀行貸款及其它渠道資金，這讓一般民營房企難以企及。而國資企業入股中小房企，有助于拓展這些企業的資金來源。

對此，一位地產分析師向記者指出了其中一種操作方式：作為大股東的國企先從銀行獲得一筆貸款，再以股東貸款的形式，轉給其入股的中小房企。如果國企獲得的貸款利率較低，其從銀行獲得的利率與股東貸款之間，還能形成一定的息差。而國企入股的中小房企不僅獲得了資金，成本也會比自己找渠道獲取資金的成本低。

即使是大型民營房企，有時也會遇到資金問題。一些小房企可能會背靠中小型國企，而資金需求量大或有更多發展需求的大型民營房企，則會對接大型國企或金融投資機構，例如此前綠城中國(03900.HK)引入央企中交集團，從而渡過難關。

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