逆勢拿地擴張背后 光明地產現金流巨降

先是發行永續債再是中期票據注冊獲批，2019年開年以來，光明地產在資本市場上動作頻頻。

2月19日，光明地產(600708.SH)公告稱，公司2018年度第二期中期票據發行完成，計劃發行總額3.25億元，實際發行總額為6.5億元，發行利率為6.25%。而就在幾天前，光明地產宣稱公司中期票據注冊獲批，金額為8億元。光明地產表示，本次成功注冊8億元中期票據，為公司持續穩步發展提供了中長期資金支持。

除此之外，光明地產還通過永續債融資。1月31日，光明地產發行了2019年度第一期長期限含權中期票據(永續債)，募集資金6億元全部到賬。

而與頻繁發債相對應的是，光明地產2019年在土地市場上也斬獲頗多，頻繁在上海及長三角地區擴充土地儲備，甚至進一步將版圖擴展至云南。譬如，2月1日，光明地產拿下上海崇明陳家鎮CMSA0008單元19-01地塊，1月3日將昆明市KCC2011-63-A2地塊收入囊中。

業內有觀點認為光明地產頻繁發債一方面或是因資金承壓，而另一方面也或是為其擴張需求做準備。針對一系列發債行為以及公司資金和負債情況，《投資者網》致函光明地產，其表示一切以公告信息為準，截至發稿未對所發函件予以回復。

逆勢拿地

2018年以來土地市場流拍現象明顯，諸多開發商都收縮戰略過冬，當然也有一些中小房企選擇逆勢拿地，光明地產就是其中一員。

2月1日，農工商房地產(集團)有限公司(以下簡稱“農工商地產”)以8.56億元競得上海崇明區陳家鎮CMSA0008單元19-01地塊，溢價率為16.3%，天眼查顯示，農工商地產為光明地產全資子公司。

而就在拍下崇明19-01地塊的前一天，光明地產同樣斬獲了上海楊浦區9661.80平方米的租賃用房土地。除此之外，光明地產還分別于1月17號和1月4日公告稱獲得上海市浦東新區“十二五”保障房三林基地 03-01、05-01 地塊以及02-01、06-01地塊，兩次競拍共計耗資8.22億元。

而回看2018年，光明地產更是因為頻繁拿地出現在公眾視野中。就拿11月份來說，光明地產于2018年11月28、29、30日公告，公司分別競得上海奉賢南橋新城住宅用地、湖州六宗土地和武漢住宅用地，單11月30日當天就在湖州一次性拿了6幅地塊，耗資13.51億元。

公告顯示，光明地產2018 年 1-12 月，公司新增房地產儲備面積為 144.52 萬平方米，上年同期為 94.25 萬平方米，同比增長 53.34%。

針對光明地產積極拿地的現象，易居研究院總監嚴躍進表示或與其本身的企業性質和發展規模有關。嚴躍進認為，從同類企業發展來說，光明地產的發展節奏還是比較慢的，所以需要快馬加鞭。億翰智庫《2018年1-12月中國典型房企銷售額TOP200》榜單顯示，光明地產以241.9億元的銷售額位居榜單第105位。

“從當前土地市場來說，流拍現象增加，所以拿地機會反而增加。類似企業逆勢拿地，也是符合預期的。當然風險點在于，要警惕后續資金面收緊等風險”，嚴躍進進一步表示。

上海中原地產市場分析師盧文曦也認為，目前土地降溫情況下，光明地產加速拿地的機會，但是短時間支付土地競拍的款項會對現金流產生較大壓力。

此外，還有業內人士認為，光明地產屬于典型的“有品牌的中大型房企”，而現階段此類房企的壓力不小，如果不能快速規模擴張就有可能被邊緣化，千億目標類似房企不約而同選擇的方向。據媒體報道，光明地產曾在2017年完成三年利潤承諾時公開表示到到2020年光明地產要達到500億發展規模。

頻繁發債

不可忽視的是，作為上海本土的國有房地產企業，2018年年末以來積極拿地的光明地產，其現金流并不充裕，也加重了其在債務方面的負擔。

東方財富choice數據顯示，光明地產2018年一季報、2018年半年報及2018年三季報經營活動性現金流均為負值，分別為-28.53億、-23.42億和-66.92億，且2018年三季度較2018年上半年下降185.74%。

另一方面，截至今年9月底，光明地產總負債為601.75億元，較年初增加增加39.04%，其中短期借款和一年內到期的非流動負債共計122.68億元，占總負債20.38%。此外，據媒體報道，2018年三季度，光明地產凈負債率高達184%。

鑒于上述資金狀況，光明地產積極發債進行融資。2019年2月19日，光明地產公告稱，公司2018年度第二期中期票據發行完成，計劃發行總額3.25億元，實際發行總額為6.5億元，發行利率為6.25%。此外，就在幾天前，光明地產稱公司中期票據注冊獲批，金額為8億元。

此外，光明地產還多次借發永續債來補充公司資金。1月31日，光明地產發布公告稱，公司已發行2019年第一期長期含限權中期票據(永續債)，期限3+N年，發行利率5.9%，募集資金6億元已全部到賬。此外，2018年7月底和11月光明地產也完成了兩期永續債發行，共募集資金12.5億元，

對于類似永續的發行，業內持續有聲音稱是因光明地產短期償債壓力大，需要永續債“輸血”。對此，光明地產曾在回復媒體時表示，發行永續債是企業金融創新工作的一次重大主動突破，而非受償債壓力所致，不過從其負債及現金流情況來看或許并非如此。

除了發債，光明地產還積極采用其他融資渠道。譬如，2018年光明地產完成發行商業不動產抵押貸款資產支持證券8.8億元，成為上海國資系統成功試水該模式的首家企業。2019年開年，公司即成功發行上海國企首單上銀光明地產購房尾款資產支持專項計劃資產支持證券7億元。

需要提及的是，光明地產還能借助農工商地產為其提供現金流。2018年半年報顯示，農工商地產實現營業收入61.77億元，占光明地產總營業收入的96%;同期內歸屬于上市公司股東的凈利潤約9.78億元，這一數字超過了光明地產整體凈利潤。

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