美的置業(yè)實現(xiàn)合約銷售額同比增長71% 規(guī)模增速位于行業(yè)第一梯隊

8月25日晚間，美的置業(yè)(3990。HK)披露2021年半年度報告。報告期內(nèi)，公司積極踐行“四大主航道”戰(zhàn)略規(guī)劃，發(fā)展多樣化產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。區(qū)域深耕效果顯著，銷售業(yè)績增長強勁;產(chǎn)品力不斷升維，城市升級戰(zhàn)略再上臺階。與此同時，財務結構持續(xù)優(yōu)化，融資成本進一步降低。在不確定的競爭格局下，美的置業(yè)以“管理紅利”為經(jīng)營要點，展現(xiàn)出穩(wěn)健發(fā)展的韌勁。

內(nèi)強外韌

規(guī)模增速位于第一梯隊

2021年上半年，美的置業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)健發(fā)展，報告期內(nèi)實現(xiàn)合約銷售額約826億元，同比增長71%，規(guī)模增速位于行業(yè)第一梯隊。

為貫徹區(qū)域深耕戰(zhàn)略，進一步實施資源的集約化管理，公司精準布局有持續(xù)人口流入和經(jīng)濟增長的珠三角、長三角經(jīng)濟區(qū)。報告期內(nèi)，市占率排名前十的城市貢獻銷售比例48%，其中當?shù)嘏琶笆某鞘袛?shù)量有21個。一線、二線及強三線城市的銷售占比提高到78%;滬蘇、浙閩以及珠三角的銷售占比提高到了69%。城市升級戰(zhàn)略再上臺階，并取得階段性成效。

上半年，浙閩區(qū)域合約銷售增速174%，珠三角區(qū)域銷售增速96%，滬蘇區(qū)域銷售增速59%。

公司合約銷售均價較2020年同期增長9.3%至人民幣12028元/平方米;項目質(zhì)量穩(wěn)步上升，均價增速優(yōu)于同梯隊房企，品牌的溢價效應也得到充分發(fā)揮。

拿地方面，美的置業(yè)堅定不移地走城市升級之路。上半年，在19個城市新增土儲，新增總建筑面積440萬平方米，新增強三線及以上城市拿地占比87%，新增滬蘇、浙閩、珠三角區(qū)域總建筑面積占比65%，較2020年上半年新增提升10%。

基于自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，美的置業(yè)積極提升城市更新獲地及經(jīng)營能力。報告期內(nèi)，新增舊改合同面積1077萬平方米，估算貨值1362億元。截至報告期期末，累計已轉(zhuǎn)化土儲面積287萬平方米，累計已轉(zhuǎn)化貨值380億元;同時美的置業(yè)開拓新的舊改方向，通過投資順銀產(chǎn)融平臺，著力村級工業(yè)園改造，賦能新的舊改賽道。值得一提的是，當前舊廠及舊村居待轉(zhuǎn)化的22個項目中，有17個項目位于珠三角。

截至報告期，公司權益總建筑面積4223萬平方米，土地儲備充足豐盈，可有效抵抗未來有息負債增幅帶來的規(guī)模限制。

現(xiàn)金充足

融資成本持續(xù)下降

在踐行精細化管理理念下，公司各項財務指標持續(xù)優(yōu)化，為未來有效抵御可能出現(xiàn)的行業(yè)、政策等風險奠定基礎。報告期期末，美的置業(yè)營業(yè)收入330億元，同比增長57.8%;核心凈利潤31億元，同比增長31.6%;歸母核心凈利潤23億元，同比增長11.2%。

報告期內(nèi)，公司凈負債率已實現(xiàn)五連降，下降至58.2%，現(xiàn)金短債比顯著提升至2.21，扣預資產(chǎn)負債率下降至74.7%。此外，美的置業(yè)持有現(xiàn)金總量321億元，銀行授信額度增長至1432億元，尚未動用的銀行授信額度增長至899億元，現(xiàn)金及金融資源充裕，償債能力大幅提升。

在手握充足現(xiàn)金總量同時，上半年公司融資成本持續(xù)下降，在民營房企中極具競爭力。報告期內(nèi)，美的置業(yè)新增有息負債融資成本進一步降低至4.74%，加權平均融資成本實現(xiàn)五連降，降至4.92%。融資結構也得到持續(xù)優(yōu)化，報告期內(nèi)銀行借款和債券融資合計占比76%，融資余額期限兩年以上占比提升至39%。美的置業(yè)相信，融資競爭力將成為公司在不斷收緊的融資環(huán)境和日趨激烈的土拍市場中實現(xiàn)彎道超車的有利武器。

協(xié)同發(fā)力

第三方外拓簽約額大幅提升

歷經(jīng)數(shù)十年發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)步入“深水區(qū)”，競爭格局悄然生變。從增量到存量、從規(guī)模比拼到高質(zhì)量發(fā)展，時刻考驗著企業(yè)綜合能力。順應時代潮流，積極擁抱變化，美的置業(yè)正逐步從“開發(fā)為主”向城市空間的綜合建設運營商轉(zhuǎn)型。

在2020年年報業(yè)績會上，美的置業(yè)管理層宣布將戰(zhàn)略將升級為“四大主航道”。經(jīng)過半年的多元化探索，公司圍繞房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，實現(xiàn)投資、融資與運營在業(yè)務聯(lián)動、經(jīng)營指標和管理機制三方面的貫通，延伸地產(chǎn)開發(fā)價值鏈，并進入“第一曲線和未來第二曲線”戰(zhàn)略并重的新時期。

睿住科技作為美的置業(yè)“四大主航道”中產(chǎn)業(yè)航道的重要載體，智能化加快搶占增量和存量市場，加大軟件系統(tǒng)及終端產(chǎn)品戰(zhàn)略投資布局;裝配式輕重結合擴大市場，加快拓展內(nèi)裝;產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投打造地產(chǎn)+科技投資平臺，賦能相關多元化。

截至報告期內(nèi)，相關產(chǎn)業(yè)累計投入超10億元;整體研發(fā)投入超1億元，累計已獲授權專利360+，軟件著作權累計48項，并獲得CMMI5級軟件能力高成熟度認證和知識產(chǎn)權管理體系認證;預計今年新增合同20億元，全年預計收入增長40%至15億元，第三方業(yè)務預計占比50%。

在服務板塊，美的置業(yè)實施內(nèi)聯(lián)外拓，致力于做大流量，打造成為城市綜合服務商。同時公司強調(diào)傳統(tǒng)物業(yè)資源的鏈接與整合，專注客戶經(jīng)營，深挖社區(qū)增值服務增長點。依托自身的資源稟賦構建差異化航道，成立5家專業(yè)公司，覆蓋廣告?zhèn)髅健⒋ā⑽脖P、租售、社區(qū)商城、家裝、家電銷售、家電維修、到家服務、保理服務10大業(yè)務，增值業(yè)務類型和增值業(yè)務規(guī)模得以快速擴張，新航道發(fā)展模式日漸清晰、資源配置初見成效。

商業(yè)作為美的置業(yè)四大主航道之一，與住宅、服務、產(chǎn)業(yè)并駕齊驅(qū)，為城市商業(yè)價值帶來“1+1>2”的效應。借助美的置業(yè)的品牌優(yōu)勢，通過多元渠道拿地，美的商業(yè)已逐步在全國五大城市群深耕發(fā)展，并在多個重點城市開發(fā)了城市綜合體和社區(qū)商業(yè)項目。累計已獲取商業(yè)項目總建筑面積超350萬平方米。

今年5月，集團成功發(fā)行20.96億商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)，產(chǎn)品優(yōu)先級份額發(fā)行利率低至4.5%，產(chǎn)品期限為17年。未來，通過優(yōu)質(zhì)項目加固投、融、管、退能力體系;強化覆蓋綜合體、長租公寓、鄰里商業(yè)、悅?cè)幌瞪鷳B(tài)，打響綜合商業(yè)品牌;同時以自營方式，形成業(yè)內(nèi)獨特競爭力，再造商業(yè)第二賽道。

精益運營

數(shù)字化、產(chǎn)品能力雙提升

企業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型既是由內(nèi)而外的變革，也是對外部環(huán)境的適應進化，數(shù)字化轉(zhuǎn)型的本質(zhì)就是為企業(yè)創(chuàng)造價值。在此階段，美的置業(yè)回歸居住本質(zhì)，立足新科技時代，依托“美的智慧自研平臺+制造業(yè)基因+結合前裝”的核心優(yōu)勢，保持“智慧健康”賽道領先地位，做實產(chǎn)品核心競爭力，持續(xù)提升產(chǎn)品溢價和口碑，助力未來3-5年打造高端開發(fā)商品牌。

美的置業(yè)在數(shù)字化領域已累計投入達5億元，同時在數(shù)字化中心基礎上成立“數(shù)字科技公司”，深化數(shù)字地產(chǎn)抓手，通過數(shù)字化與企業(yè)戰(zhàn)略融合、與業(yè)務融合，立足地產(chǎn)經(jīng)營數(shù)據(jù)，打通物業(yè)服務、商業(yè)運營、科技產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)通道，構建統(tǒng)一數(shù)字大腦，發(fā)揮全域流量價值。

在半年報業(yè)績會上，美的置業(yè)管理層表示，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重構，但總體趨穩(wěn)向好。而美的置業(yè)也努力在變化中尋找機會，深化數(shù)字化轉(zhuǎn)型，以經(jīng)營成果驅(qū)動融資力，實現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量穩(wěn)步增長。未來公司將堅定實施根據(jù)地戰(zhàn)略，擁抱長效機制，力爭“三道紅線”2022年全部轉(zhuǎn)綠。

2021下半年，公司將聚焦經(jīng)營、產(chǎn)品、財務質(zhì)量等核心競爭能力，堅持深耕升級，做實根據(jù)地，支撐開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步增長。在做好價值鏈的延伸與重塑前提下，圍繞住宅開發(fā)、物業(yè)服務、商業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)生態(tài)四大戰(zhàn)略航道，構建戰(zhàn)略組合競爭能力。美的置業(yè)相信，只有反求諸己，向管理要利潤，才能實現(xiàn)以精益促進專業(yè)精進、降本提效、提升產(chǎn)品力，從而練就內(nèi)生性增長本領。(撰文：馮善書)

關鍵詞： 美的置業(yè) 合約銷售額 行業(yè) 經(jīng)營