北京首次集中供地?cái)埥?80億：華潤(rùn)、中海爆冷 ，綠城成黑馬

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）在剛剛落幕的北京第一批集中供地上，綠城以98.40億元的總成本斬獲3宗地，成為本次土拍黑馬。

2月16日至17日，北京進(jìn)行2022年第一輪集中供地，共推出18宗地塊，總出讓面積為83.16萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)491.8億元，主要分布在大興區(qū)、城市副中心通州、順義區(qū)、豐臺(tái)區(qū)等。

從結(jié)果上看，除石景山首鋼園區(qū)1612-830、831地塊流標(biāo)外，18宗出讓地塊中17宗地順利成交，共計(jì)出讓建設(shè)用地面積80.1萬(wàn)平方米，總成交金額480.22億元。

國(guó)家隊(duì)繼續(xù)拿地

從競(jìng)拍房企來(lái)看，北京這一輪集中供地依然以國(guó)企和央企為主力。

數(shù)據(jù)顯示，北京2022年首批18宗土地，共吸引22家房企（房企參與宗地不重復(fù)計(jì)算）及聯(lián)合體參與報(bào)名，其中，華潤(rùn)置地報(bào)名了10宗地塊，中海地產(chǎn)報(bào)名了7宗地塊，綠城報(bào)名了6宗地塊，城建、保利、“中建系”分別報(bào)名5宗。

綠城前身為民營(yíng)地產(chǎn)公司，混改后成為中交控股的央企背景開(kāi)發(fā)商。

集中供地首日，9宗地塊底價(jià)成交、1宗地塊流標(biāo)，合計(jì)成交金額207億。其中，順義平各莊、豐臺(tái)盧溝橋街道地塊、房山拱辰地塊、順義新城13街區(qū)地塊均因?qū)κ治磮?bào)價(jià)，分別由旭輝、北京城建、中國(guó)建筑、保利金地聯(lián)合體底價(jià)獲取。

唯一的一宗流拍地塊石景山首鋼園區(qū)1612-830、831地塊流標(biāo)，由于報(bào)名房企華潤(rùn)在報(bào)價(jià)時(shí)間截止前未報(bào)價(jià)，導(dǎo)致該地塊將流標(biāo)。

剩下的8宗地塊在2月17日競(jìng)拍。值得注意的是，在競(jìng)拍的8宗土地中，有5宗涉及競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積，7宗涉及搖號(hào)，有3宗地塊選擇兩者結(jié)合，采用“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售+搖號(hào)”的出讓方式。

但這并不能抵擋房企的拿地?zé)崆椤Ｆ渲校瑢俨缴茖W(xué)園地塊獲得報(bào)名企業(yè)數(shù)最多，共有10家房企參與，該地塊起始經(jīng)營(yíng)樓面價(jià)36157元/平方米，指導(dǎo)價(jià)62000元/平方米。另一大熱地塊朝陽(yáng)崔各莊地塊有8家房企報(bào)名，指導(dǎo)價(jià)88000元/平方米，起始經(jīng)營(yíng)樓面價(jià)45997元/平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，復(fù)雜的競(jìng)拍規(guī)則，體現(xiàn)了北京對(duì)土地市場(chǎng)落實(shí)“一地一策”的精準(zhǔn)管控，在這種情況下，房企拿地?zé)崆橐琅f高漲，說(shuō)明只要地塊好，大家都會(huì)搶。

從土地出讓結(jié)果來(lái)看，國(guó)企和央企仍舊擔(dān)起了拿地的重任，除民營(yíng)企業(yè)旭輝以14.07億元競(jìng)得順義新城第5街區(qū)平各莊舊村改造項(xiàng)目SY00-0005-6046地塊外，其余地塊全部被國(guó)企和央企拿下。

具體來(lái)看，綠城98.40億元斬獲3宗地，華潤(rùn)79.94億元競(jìng)得2宗地，中海62.69億元拿下2宗地，金地保利通過(guò)聯(lián)合體形式也拿下2宗地，此外，北投、建發(fā)、旭輝、北京城建等房企均有斬獲。

中海和華潤(rùn)纏斗，沒(méi)想到綠城殺進(jìn)來(lái)了

“華潤(rùn)、中海中有一位將成為北京此次土拍的大玩家。”此前，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)判，由于報(bào)名地塊過(guò)多、過(guò)熱，華潤(rùn)、中海有希望成為此次地塊總量的奪冠熱門(mén)人選。

觀察者網(wǎng)了解到，兩者交鋒主要集中于2月17日。當(dāng)天早晨吹響土地出讓號(hào)角聲起，中海和華潤(rùn)這場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)斗就已打響，第一次交手地塊是朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)黑橋村、南皋村棚改地，競(jìng)拍日的第一塊地。報(bào)名房企有中海、華潤(rùn)、綠城、建發(fā)、金地保利聯(lián)合體等，幾家房企輪流出價(jià)后，中海報(bào)價(jià)43.47億觸及地價(jià)上限。

本次土拍規(guī)定，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格的基礎(chǔ)上現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷(xiāo)售”面積程序。

幾家房企也繼續(xù)跟，中海在報(bào)出3.2萬(wàn)平方米后退出了戰(zhàn)場(chǎng)，把舞臺(tái)讓給了華潤(rùn)和綠城，華潤(rùn)報(bào)4萬(wàn)平方米，綠城最后加價(jià)1000平以“43.47億元+競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售4.1萬(wàn)平方米”的代價(jià)競(jìng)得地塊，華潤(rùn)惜敗。

雙方馬不停蹄地加入第二宗土地競(jìng)拍混戰(zhàn)。此次雖沒(méi)有綠城擾局，但有金地保利聯(lián)合體攔路，四輪后金地保利聯(lián)合體以42.4億元摘得朝陽(yáng)王四營(yíng)地塊，中海、華潤(rùn)仍無(wú)收獲。

直至第三宗地——北京市豐臺(tái)區(qū)玉泉營(yíng)街道紀(jì)家廟村JJM-007地塊的出現(xiàn)。該地塊吸引中海、城建、金茂、華潤(rùn)參拍，競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)金茂未舉牌，城建僅在最初參與過(guò)報(bào)價(jià)，隨后中海報(bào)價(jià)57.12億元，觸達(dá)地價(jià)上限。

值得一提的是，該地塊設(shè)有“競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”程序，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序，上限為15%。

最后，華潤(rùn)拿下以“57.12億元+政府持有6%的份額”的代價(jià)競(jìng)得，該地塊也成為此次土拍中最高樓面價(jià)地塊，成交樓面價(jià)66885元/平方米。

一鼓作氣，華潤(rùn)拿下今天出讓的第四宗地——石景山首鋼園地塊，僅報(bào)價(jià)兩次，就以22.8億元的總價(jià)拿下該地，成交樓面價(jià)約5萬(wàn)元/平方米。

在之后的地塊競(jìng)拍中，華潤(rùn)和中海一直充當(dāng)陪跑角色，石景山劉娘府地塊被綠城獲得，成交總價(jià)40.2億，昌平中關(guān)村生命科學(xué)園地塊由建發(fā)競(jìng)得，成交總價(jià)27.72億元。

直至倒數(shù)第二宗地塊大興舊宮地塊。中海才拿下當(dāng)天屬于自己的第一宗、也是最后一宗地，起始總價(jià)為22.3億元，成交總價(jià)24.8億元。

在最后一宗土地的出讓上，華潤(rùn)、中海、綠城再度相逢，或許是此前被綠城壓制，亦莊新城0017地塊正式開(kāi)拍后，中海、華潤(rùn)并未舉牌，眼看著綠城以14.76億元競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率不過(guò)1.1%。

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