河南商品房預售資金新政：重點監管資金不得用于繳納土地價款

3月11日，河南省住建廳、人民銀行鄭州中心支行、河南銀保監局等三部門公布《關于進一步規范商品房預售資金監管工作的意見》（簡稱《意見》）。

《意見》顯示，此舉是為加強商品房預售資金監管，保障預售資金用于商品房項目工程建設，確保資金安全可控，確保房地產項目竣工交付，切實維護購房人合法權益，有效防范房地產市場風險，促進全省房地產市場平穩健康發展，同時，2019年以來，全省各市、縣預售資金監管工作取得了一定成效，但還存在監管標準、監管范圍、監管方式不統一等問題，為進一步規范預售資金監管范圍、監管期限、監管額度，加強繳存使用管理等，制定本《意見》。

此次《意見》明確了監管范圍，凡在河南省行政區域內批準預售的商品房建設項目，其預售資金均應納入項目所在地商品房預售資金監管范圍。

《意見》提出，房地產開發企業預售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等，均應納入商品房預售資金監管范圍。

其中重點監管資金是確保項目竣工交付所需的資金，以項目工程建設費用及一定比例的不可預見費為上限；預售收入超過重點監管資金額度上限的款項，屬于一般監管資金，可由開發企業提取和使用。

監管賬戶收取的房價款屬于重點監管資金的，經批準后專項用于支付項目工程建設費用，包括項目建設必須的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出，不得用于支付其他借(貸)款的本金和利息，不得用于繳納土地價款、罰金、支付營銷費用及房地產開發企業員工工資等。

對重點監管資金，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調。

《意見》明確監管期限和重點監管資金額度，重點監管資金的額度由市、縣住房和城鄉建設部門根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用等因素確定。

在加強監管資金繳存管理方面，房地產開發企業應將監管賬戶作為預售商品房房價款收款賬戶提供給購房人，不得向購房人提供非監管賬戶作為房價款收款賬戶。銀行業金融機構和住房公積金管理機構在收到購房人出具的首付款全額存入監管賬戶憑證前，不得發放按揭貸款。

此外，《意見》提到，市、縣住房和城鄉建設(房地產管理)部門要建立完善預售資金監管系統，與商品房網簽備案管理系統、公積金管理系統、商業銀行業務管理系統以及銀聯網銀系統進行跨行業、跨部門連接，共享房屋網簽備案、監管賬戶資金、銀行按揭貸款、房地產開發企業貸款、公積金貸款等數據，動態監控監管賬戶內資金繳存和撥付情況。

加強監管核查，商業銀行要嚴格按照預售資金三方監管協議做好監管賬戶監控，定期與地方住房和城鄉建設(房地產管理)部門進行對賬，發現房地產開發企業存在違規挪用監管額度內資金問題的，應當停止撥付，并立即告知市、縣住房和城鄉建設(房地產管理)部門。

市、縣住房和城鄉建設(房地產管理)部門要及時作出處理。對出現重點監管資金支出額與工程形象進度不匹配、資金異常撥付等情形的房地產開發項目，市、縣住房和城鄉建設(房地產管理)部門要進行專項核查并及時作出處理。

對房地產開發企業未將監管資金全部存入監管賬戶、以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監管的，市、縣住房和城鄉建設(房地產管理)部門應根據監管協議約定，暫停項目商品房預售和商品房買賣合同網簽備案，并責令限期改正。房地產開發企業的違規違約行為，記入房地產主管部門的企業信用信息檔案。

商業銀行違反預售資金三方監管協議，未經所在市、縣住房和城鄉建設(房地產管理)部門核實同意，擅自撥付重點監管資金的，應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任；違反國家和本意見相關規定的，不能繼續作為監管銀行。

關鍵詞： 商品房預售