做乙方真香？綠城去年銷售額超 3500 億元，代建撐起業績半邊天

本文來源：時代周報 作者：忻奇琪

房企揮舞杠桿的時代一去不復返，一個長年被忽視的領域在此時異軍突起，悄然露出鋒芒。

近期，萬科低調成立一家代建公司，而在碧桂園的內部會議上，管理層人士重點提及代建。

早在 2005 年，綠城中國（下簡稱 " 綠城 "）便已布局代建業務。當了 16 年 " 乙方 " 后，代建業務已撐起業績 " 半邊天 "，成為重要的輕資產收入來源。

3 月 22 日，綠城發布 2021 年度業績報告。期內，綠城實現收入 1002.4 億元，同比增長 52.4%；股東應占利潤 44.69 億元，同比增長 17.7%；合同銷售金額 3509 億元，同比增長 21%，完成全年目標的 113%。

在合約銷售構成中，綠城通過代建獲取的銷售金額達到 843 億元，同比增長 13%，占總合同銷售金額的 24%。時代周報記者注意到，綠城代建權益銷售額占公司權益銷售額比例已過半，為 58%。

新拓項目代建費超 70 億元

3 月 23 日，在 2021 年年度業績會上，綠城中國執行董事、副總裁李駿表示，2021 年，綠城代建業務的優勢得到鞏固，規模和收益進一步擴展。目前，綠城已有 345 個代建項目，覆蓋 101 個城市，合約總建筑面積 8468 萬平方米，在建面積 4404 萬平方米。

" 通過政府代建、商業代建和資方代建，加上我們可以提供的金融服務、產城服務、產業鏈服務等，新拓的代建類項目規模進一步得到提升，全年新拓項目代建費預估達 71.1 億元，同比增長 22.3%。" 李駿進一步指出。

代建在綠城特色定制項目方面，也扮演著舉足輕重的角色。

據管理層人士透露，2021 年綠城累計獲取 17 個重資產特色定制項目，總貨值 826 億元，占新增總貨值的 26%。

其中，輕資產代建在新拓的城市更新、未來社區、公建類等特色特制項目、多元化項目達 12 個，總建面約 371 萬平方米，占全年新拓建面的 16%。

此外，在綠城 2022 年的可售貨源中，代建項目貨源 1680 萬平方米，占期初總可售貨源面積 2034 萬平方米的 82.59%，預計可售貨值將達 990 億元。

據中國指數研究院近期發布的 " 中國房地產中長期發展動態模型 " 預計，我國代建市場規模行業占比將以年均 21.3% 的速度增長。到 2025 年，代建行業規模預計滲透率將達 12.5%，較 2021 年 4.8% 的滲透率大幅增長。

2023 年全線 " 轉綠 "

2021 年，綠城逆勢 " 攻城略地 "。

年報數據顯示，2021 年，綠城在 42 座城市累計新增項目 101 個，總建筑面積約 1751 萬平方米，預計新增貨值約 3137 億元，新增土儲平均樓面價約 9080 元 / 平方米。其中，歸屬綠城的權益貨值約 1834 億元。

綠城執行董事兼行政總裁郭佳峰表示，去年綠城在杭州的第三批拍地和今年北京的首批拍地中，共獲取 7 個項目，預計新增貨值 300 億元，且絕大部分貨值可以在今年基本轉化。2022 年至今，綠城在其它地區新增土儲貨值為 360 億元。

郭佳峰指出，在當前市場不明朗的背景下，綠城還是會將繼續保持投資定力，提高投資標準，保持穩健參與。在區域布局上，以長三角、京津冀和大灣區三大城市群為主，預計 80% 的投資資源仍然會聚焦在一二線城市，20% 的投資資源將布局在江浙地區的優質強三線城市，全年拿地的貨值目標計劃定在 2500 億 ~3000 億元。

不過，綠城仍然面臨著 " 三道紅線 " 壓力。

截至 2021 年 12 月 31 號，綠城的總資產規模為 5210.44 億元，同比增長 25.8%，其中總存貨 2836.98 億元，同比增長 21.9%。銀行存款及現金 714.96 億元，同比增長 9.7%，數值和增速均創歷史新高。

負債方面，綠城的總負債 4133.98 億元，總借貸 1274.59 億元，同比增幅 6.9%；合同負債 1488.88 億元，同比增長 32%；凈資產達 1076.46 億元，同比增長 27.3%。

據綠城中國執行董事兼首席財務官耿忠強透露，截至 2021 年 12 月 31 號，綠城現金短債比為 1.7 倍、凈資產負債率為 53.5%、剔除預售帳款后的資產負債率為 70.3%，位列黃檔區間。

" 未來，公司將繼續強化內源性現金流管理，包括提高銷售去化力度、嚴格控制債務規模、合理排布投資計劃等，精益管控各類成本費用支出，確保 2023 年能夠進入綠檔區間。" 耿忠強表示。

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