2022 房企綜合實力 TOP500 發布：行業規模見頂，分化格局繼續加劇

3 月 29 日，2022 房地產開發企業綜合實力測評成果正式發布。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作，已連續開展 14 年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

報告指出，2021 年我國房地產市場逐步告別 " 白銀時代 "。政策延續 " 房住不炒 " 基調，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的工具和手段。同時，在行業規模基本見頂，房企利潤空間有限，周轉情況提升緩慢的情況下，房企內部分化加劇。

測評研究報告稱，存量時代，快速賺大錢的機會越來越少，持續、精細化經營漸成主流。在主業方面，需回歸產品本身，精耕細作、持續打磨，尋找新的營銷路徑，在控制風險的同時兼顧民生保障。在第二曲線上，未來房企需要理性選擇賽道，開辟新的利潤增長點。

排名變化大 萬科蟬聯第一

根據測評研究報告，2022 房地產開發企業綜合實力 TOP500 前三位由萬科、中海、保利占據。其中，萬科蟬聯第一，中海、保利分別位列第二、三位，碧桂園、招商蛇口、華潤、龍湖、融創、金地、新城分列四至十位。

與 2021 年相比，2022 年榜單變動率明顯變大。其中，TOP10 變動率為 20%， TOP50 變動率為 26%。產品品質優秀，財務成本控制良好的房企排名提升明顯。規模巨大，但流動性出現問題的房企則排名下降較多。

從區域劃分看，華東地區占比 38%，華南地區占比 21%，中部地區占比 15%，同比有所提升；華北地區占比 17%，西部地區占比 7%，東北地區占比 2%，同比有所下降。華東、華南企業數量占比近六成，中部地區占比略有提升，繼續保持良好發展態勢。

龍頭房企穩中有進 集中趨勢有所下降

2021 年，TOP500 房地產開發企業總資產均值為 916.78 億元，同比增長 10.47%，增速較上年下降 6.17 個百分點；凈資產均值為 211.93 億元，同比增長 18.52%，增速較上年提升 0.63 個百分點。總體來看，TOP500 房企總資產規模維持增長，增速則是自 2017 年見頂后，連續四年下降。凈資產同樣保持增長，增速近三年保持穩定。

企業層面，依然有部分龍頭房企保持資產穩步增長，另一方面，2021 年下半年，面對市場趨冷、融資趨緊的情況，部分房企流動性出現問題，被迫出售部分資產緩解困境。

融資環境持續收緊 償債壓力依然較大

2021 年，在 " 房住不炒 " 和 " 三道紅線 "、房地產貸款集中度政策出臺背景下，全年政策先緊后松，房企融資呈現供需端持續收緊的態勢。

具體到頭部房企，2021 年 TOP50 房企融資總額為 10540 億元，較 2020 年下降 2.34%。分季度來看，2021 年第一季度融資額度最高，約有 3258 億元；第二季度融資額較第一季度下降了 8.76%。下半年，受部分企業違約事件影響，融資額繼續下降，尤其是第四季度，僅有 1713 億元，約為第一季度融資額的五成。

從 TOP500 房企 " 三道紅線 " 達標率來看，2021 年三季度剔除預收款后的資產負債率達標率略有上升，而凈負債率與現金短債比達標率稍有下降。近兩年，房企整體償債規模仍處在高位，償債缺口對房企短期資金池深度具有不小的考驗，從海外債到期余額來看，未來三年房企仍然面臨較大的還債壓力。

凈利潤持續負增長 盈利能力繼續下滑

2021 年 ,TOP500 房地產開發企業營業收入均值 190.65 億元，較上年增長 4.02%。營業成本均值 153.90 億元，較上年增長 10.31%。凈利潤均值 10.72 億元 , 同比下降 2.61%，現金及現金等價物余額均值 88.43 億元，同比下降 3.28%。

2021 年，TOP500 房地產開發企業總資產收益率均值為 0.78%，較上年下降了 0.54 個百分點；凈資產收益率均值為 3.89%，較上年下降了 0.64 個百分點；成本費用利潤率均值為 9.84%，較上年下降了 1.41 個百分點。房企總資產水平上升，利潤空間收窄，尤其近兩年房企的凈利潤增幅不及資產增幅，導致總資產收益率下滑。

將 TOP50 房企的絕對盈利能力數據與 TOP500 房企相比較，TOP500 房企各項指標的與 TOP50 房企相差甚遠，表明中小企業的業績疲弱，增長乏力。在相對盈利能力方面，各位次房企在不同的指標上各有優勢，差異明顯。將 TOP50 房企與 TOP500 房企進行對比，頭部企業在相對盈利能力方面更具優勢，行業內部分化趨勢明顯。

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關鍵詞： 綜合實力