7 天三救市！昔日“樓市四小龍”之一，如今庫存創新高、掛牌量高企

作者：子非魚

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一周時間里，連續三次出招，紓解樓市壓力，昔日 " 樓市四小龍 " 之南京，到底有多著急？

根據時代財經報道，南京又下調房貸利率了。

當前，南京主要銀行首套房貸利率基本在 5.2%-5.4% 之間。與 2 月、4 月初的 5.5%-5.9%、5.2%-5.6% 相比又進一步下調。放款時間也在不斷提速，最快一周就可放款。

而在降房貸利率之前：

4 月 12 日，南京市溧水區、六合區調整限購政策，向外地戶籍購房者開放了可購一套房的資格。

4 月 14 日，南京放松商品房預售款監管，最高可撥付 60% 監管資金。要知道，去年因為要防范樓盤爛尾，防范房企抽調資金，很多省市都加強了預售資金監管，甚至在國家層面上都發布了明確文件。

南京此舉，明顯是逆勢行為。

降利率、放開六合區、溧水區的限購，是為了增加購房需求。放松預售款監管，則是給困難房企適當減輕資金壓力。三個動作，都是為了托底樓市。

但如此火急火燎，迫不及待，一周連發三道救市令，且力度還不小，尤其是放開溧水區和六合區的限購，以及放松預售監管，動作力度非常大，顯然南京有點著急了。

也不由得南京不著急，南京樓市當下面臨的局面是，成交量低迷，庫存積壓，二手房掛牌量超 10 萬套，炒房客大量掛牌套現等。

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根據南京網上房地產數據顯示，截至 3 月 31 日，南京一季度新房認購 5731 套、成交 21129 套，與去年一季度（認購 10098 套、成交 30052 套）相比，認購量下跌了 43.2%、近乎腰斬，成交量也下跌了 30%。

低迷的成交量不斷推高南京的新房庫存，根據南京房地產信息網數據顯示，截至 4 月 15 日，南京全市住宅新房可售套數達 75547 套，創下歷史新高。

從去化周期來看，南京市目前整體去化周期為 9 個月左右，不算高。

但分板塊來看，六合、溧水和高淳三個外圍區的去化周期非常長，在 71 至 97 周之間，也即 17 個月至 25 個月之間，這一去化周期遠超住建部劃定的 12 個月安全警戒線。

這也是南京為何著急放開六合區、溧水區限購的原因。很多人疑惑，為何不放開高淳區，高淳區去化周期比六合、溧水還要高。

原因在于，高淳區限購政策本就不嚴厲，外地人無房，本就可以買一套。六合、溧水放開限購，也只是向高淳區看齊了而已。

二手房方面，3 月份南京二手房只成交 5947 套，對比 2 月的 4037 套，上漲了 47.3%，但是對比去年 3 月 11574 套的成交量，直接下跌 48.6%，堪稱腰斬。

疫情仍未結束，這也意味著，在流動性限制之下，成交量依舊難以有起色。

在這種背景下，原本就高企的二手房掛牌量，有可能會繼續增加，會有更多炒房客受不了，掛牌套現。

3 月份時，本號根據鏈家網梳理的各主要城市二手房掛牌量數據顯示，南京二手房掛牌量為 118719 套。

制圖：城市財經；數據：鏈家網、媒體公開數據等

而根據貝殼找房最新數據顯示，南京二手房掛牌量 110195 套，盡管相較于 3 月份略有減少，但仍在 11 萬套以上，掛牌量仍在高位。

當然，掛牌數量多寡，并不能直接說明一個城市的二手房更危險，還要與人口規模相結合起來。

換句話說，人均二手房掛牌量，更能真實反映一個城市的二手房掛牌高低。

不幸的是，這一數據，南京排名更加靠前，南京人均二手房掛牌量高達 127.4 套 / 萬人，位居主要城市第 4 位。

制圖：城市財經

如此多的二手房掛牌量，只能說明一個問題，此前入局的炒房客，開始扛不住了，想要快速套現脫身。

畢竟，對于炒房這個行業來說，房價只有快速上漲才能獲利，慢漲、滯漲甚至下滑，他們都會得不償失。

南京的新房與二手房價格，橫盤很久了，去年三四季度，更是有很多開發商打折促銷，很多業主降價掛牌。

曾經傲嬌的江北新區板塊，很多樓盤都提出了八成首付才能購買，現在紛紛降到了底線三成首付。

沒有了傲嬌底氣。

03

客觀來說，作為長三角核心城市的南京，樓市風險并不大，房價也不可能出現大面積下滑。

第一，南京有經濟底氣。自從 2020 年南京躋身內地 GDP 十強陣容之后，位置非常穩固。

第二，南京的人口還在增加，盡管增加得不多。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

第三，盡管六合區、溧水區、高淳區的去化周期在 17 個月至 25 個月之間，但南京市整體新房去化周期只有 9 個月，這只能說明南京市市區的去化周期比較短，去化壓力整體不大。

這三點是南京市房價穩定的基礎。

當然，不會大面積下滑，更不可能出現大幅上漲。目前全國樓市整體市場信心低迷，更為關鍵的是，疫情持續影響下，民眾的購買力在下降。國家統計局公布的數據顯示，3 月份社消負增長了。

此外，全國經濟增長壓力仍比較大，最關鍵的是，失業率不斷走高。3 月份全國失業率為 5.8%，比預期 5.5% 多出了 0.3 個百分點。

分城市來看，31 個大城市失業率從 2021 下半年開始，就不斷拉升，直到現在，失業率高出全國平均數據。

宏觀上是數據，微觀上是多少家庭的悲歡離合。

在民眾的收入存在較大不確定性，包括南京在內的很多中心城市，各種救市操作都是徒勞，不會根本上解決當前低迷的成交量。

因此，接下來的短期內，南京市無論市區還是郊區，成交量可能會略有上升，但不會改變低迷的本質。至于房價方面，市區會堅挺，六合、溧水、高淳有可能會繼續下行。

合作聯系：東方地產dichan@em.eastday.com

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