地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)三爭(zhēng)一！女掌門人退休后，這家萬億央企叫板萬科、碧桂園

本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：劉婷

對(duì)保利發(fā)展（600048.SH）而言，2021 年是具有里程碑意義的一年。

這一年，保利發(fā)展原董事長(zhǎng)、有 " 鐵娘子 " 之稱的宋廣菊正式退休，劉平接任董事長(zhǎng)一職。同年，保利發(fā)展的總資產(chǎn)、總負(fù)債均突破萬億元大關(guān)。

保利發(fā)展 2021 年年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額 5349.29 億元，同比增長(zhǎng) 6.38%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入 2850.24 億元，同比增長(zhǎng) 17.19%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 371.89 億元，同比下降 7.14%；歸母凈利潤(rùn) 273.88 億元，同比下降 5.39%。

據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，保利發(fā)展的銷售金額在行業(yè)中排名第四。這一成績(jī)，距宋廣菊于 2017 年設(shè)定的 " 重回前三 " 目標(biāo)還差一個(gè)身位。

進(jìn)入劉平時(shí)代，保利發(fā)展野心不減。

在 4 月 21 日舉辦的投資者問答會(huì)上，劉平表示，基于對(duì)行業(yè)和公司自身競(jìng)爭(zhēng)力的信心，公司提出 " 進(jìn)三爭(zhēng)一 " 目標(biāo)，且有信心和底氣。對(duì)該目標(biāo)的理解，不能簡(jiǎn)單、片面地理解成榜單上的排名，而是綜合實(shí)力的領(lǐng)先，是硬實(shí)力、軟實(shí)力都過硬的第一。保利發(fā)展的目標(biāo)是做到一流的核心競(jìng)爭(zhēng)力、一流的行業(yè)引領(lǐng)力和一流的企業(yè)影響力。

進(jìn)入行業(yè)前三

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入迅速洗牌期，房企排名規(guī)則發(fā)生了微妙變化。過去，銷售規(guī)模是行業(yè)排名的唯一指標(biāo)。進(jìn)入 " 黑鐵時(shí)代 "，房企比拼的還有耐力。

今年業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地總裁李欣表示，華潤(rùn)置地一直對(duì)行業(yè)排名有訴求，但對(duì)規(guī)模沒有要求。

這是頗有深意的言論，若規(guī)模持平，要做到排名進(jìn)取，只能等對(duì)手下滑。相似的論調(diào)，保利發(fā)展亦有提及。

" 為什么我沒有直接回答規(guī)模一定要排在多少，因?yàn)橛幸恍┢髽I(yè)可能會(huì)退出，這個(gè)行業(yè)沒有一個(gè)季度不是在調(diào)整的，保利發(fā)展最大的優(yōu)勢(shì)是穩(wěn)健。" 劉平在 4 月 19 日舉辦的投資者大會(huì)上指出。

2021 年，保利發(fā)展排名行業(yè)第四，前三名分別為碧桂園、萬科和融創(chuàng)中國(guó)。今年以來，融創(chuàng)中國(guó)陷入流動(dòng)性危機(jī)，將影響全年銷售規(guī)模表現(xiàn)，保利進(jìn)入前三基本已成定局。

今年年初，保利發(fā)展在 2022 年度工作會(huì)議中提出 " 進(jìn)三爭(zhēng)一 " 的新目標(biāo)。一季度，保利發(fā)展全口徑銷售額 907 億元，排名行業(yè)第三，前兩名分別為碧桂園和萬科。

保利發(fā)展的野心，不僅局限在銷售排名上。劉平對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，保利發(fā)展不簡(jiǎn)單追求規(guī)模上的排名，更多的是按照既定戰(zhàn)略，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，保持企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

回歸一二線城市

4 月 19 日，保利發(fā)展以 8.9 億元競(jìng)得東莞橫瀝鎮(zhèn)村尾村 2022WR001 地塊，為東莞今年首批集中供地中三家拿地的房企之一。土地市場(chǎng)遇冷，保利發(fā)展仍逆勢(shì)拿地，擴(kuò)張之心可見一斑。

一二線城市土地市場(chǎng)降溫之時(shí)，保利發(fā)展選擇加倉(cāng)。

保利發(fā)展年報(bào)顯示，2021 年，公司全年拓展項(xiàng)目 145 個(gè)，新增容積率面 2722 萬平方米，拓展金額 1857 億元，分別同比下降 15% 和 21%。公司堅(jiān)持 " 核心城市 + 城市群 " 深耕戰(zhàn)略，重點(diǎn)補(bǔ)倉(cāng)銷售貢獻(xiàn)高的區(qū)域，新增資源中珠三角、長(zhǎng)三角拓展金額占比合計(jì)為 54%，較 2021 年提升 7 個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，前 2～3 年，保利發(fā)展所拿的高價(jià)地一定程度上影響了公司的毛利率。報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展毛利率 26.80%，同比下降 5.79 個(gè)百分點(diǎn)。保利發(fā)展稱，未來隨著高地價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓。

對(duì)于戰(zhàn)略布局，保利發(fā)展財(cái)務(wù)總監(jiān)王一夫表示，公司對(duì)大勢(shì)的預(yù)判是 " 聚焦 "。市場(chǎng)規(guī)模見頂后，市場(chǎng)需求相對(duì)聚焦，會(huì)回歸一二線核心城市，且主要會(huì)集中于城市的成熟區(qū)域。隨著第二季度中心城市陸續(xù)供地，公司將嚴(yán)格按照立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)提升拓展力度。

" 公司也在密切關(guān)注收益更佳、風(fēng)險(xiǎn)可控的收并購(gòu)機(jī)會(huì)，這些項(xiàng)目的落實(shí)可能需要的時(shí)間和周期會(huì)更長(zhǎng)。" 王一夫強(qiáng)調(diào)，今年，保利發(fā)展整體的拓展邏輯是質(zhì)量重于數(shù)量。

保利發(fā)展管理層人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，保利發(fā)展現(xiàn)階段的收并購(gòu)基本是基于項(xiàng)目層面，本質(zhì)上對(duì)收并購(gòu)項(xiàng)目的立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和招拍掛項(xiàng)目的立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)一致。保利發(fā)展不追求在收并購(gòu)上一定要完成具體的投資金額和項(xiàng)目數(shù)量，在項(xiàng)目研判上會(huì)更加謹(jǐn)慎，也期待收并購(gòu)項(xiàng)目比一般招拍掛項(xiàng)目有更高的項(xiàng)目收益。

據(jù)保利發(fā)展財(cái)報(bào)，2022 年，保利發(fā)展計(jì)劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資 3650 億元，同比減少 300 億元；計(jì)劃新開工面積 4010 萬平方米，同比減少 890 萬平方米；計(jì)劃竣工面積 4231 萬平方米。

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