增收不增利、總負債超萬億 保利發展拿啥“進三爭一”？

一如大多數房企的業績表現，保利發展同樣沒能逃過“下降”的命運。財報數據顯示，2021年保利發展實現營業收入2849.33億元，同比增長17.2%；不過，2021年保利發展的凈利潤為371.89億元，同比下降7.14%；歸屬于上市公司股東的凈利潤273.88億元，同比下降5.39%。增收不增利被完美詮釋。

在保利發展交出的2021年度成績單上，總負債規模突破萬億、利潤指標首降是無法回避的問題。4月21日，保利發展召開了2021年度業績發布會，對于總負債規模突破萬億的問題，管理層只給出了“公司經營穩健，債務風險低”的回應。

融創中國年報難產，保利發展底氣更足，并提出了“進三爭一”的目標。面對外部市場下行壓力，內部負債規模急劇“腫脹”，保利發展又是否能如愿？

增收不增利 華東片區最鬧心

2021年7月，保利發展前董事長宋廣菊正式退休，劉平成為了繼任者，同樣也接過“重回前三”的重任。

早在2017年，宋廣菊曾公開宣布，未來兩至三年保利地產（變更前簡稱）要重回行業前三，但比較遺憾的是，直至宋廣菊退休，上述目標也沒有得到兌現。

劉平接棒后，保利發展也提出了“進三爭一”的目標。“公司作為行業龍頭，不簡單追求規模上的排名，更多的是按照既定戰略，把握市場機會，保持企業持續健康發展。”保利發展董事長劉平在會上稱，在行業波動中，作為行業領軍企業，公司的資源、資金、品牌實力都更具優勢，更能捕捉市場機會。基于對行業和公司自身競爭力的信心，公司提出的“進三爭一”目標，是有信心和底氣的。

除規模“爭搶”外，利潤增長乏力也是擺在劉平面前的一大難題。2021年保利發展實現營業收入2849.33億元，同比增長17.2%；不過，2021年保利發展的凈利潤只有371.89億元，同比下降7.14%；歸屬于上市公司股東的凈利潤273.88億元，同比下降5.39%。增收不增利被完美詮釋。

對于利潤下降的變化，保利發展也給出了一個地產行業的共同解釋，主要受地產項目利潤率下降影響。

2021年，保利發展毛利率為26.8%，同比下降5.79個百分點；凈利率13.05%，同比下降3.42個百分點。保利發展方面也直言，“未來隨著高地價項目的陸續體現，毛利率表現仍將承壓。”

從具體區域來看，華東片區“掉隊”嚴重。保利發展六大國內片區中，華東片區的毛利率為21.23%，排名倒數第一。有意思的是，此次華東片區的毛利率雖然表現不佳，但卻較去年增長了0.93個百分點，看來還是一個屢次坐后排的學生。

2021年，保利發展的營業收入為2849.33億元，同比上升17.2%；營業成本卻高達2086.31億元，同比上升27.25%。“主要為結轉規模擴大，相應結轉成本增加，同時相關產業成本增加。”保利發展方面稱。

地產分析師嚴躍進表示，受疫情反復及外部復雜環境影響，今年一季度的房企業績普遍表現不佳，保利發展“進三爭一”的目標，今年存在極大的挑戰。此外，房地產行業資源向頭部轉移，頭部企業競爭優勢也不會拉開太大差距，這同樣給“進三爭一”帶來了難度性。

2022年1-3月，保利發展實現簽約面積553.87萬平方米，同比減少22.89%；實現簽約金額906.95億元，同比減少27.02%。

收縮拿地 看中“并購”？

為了“重回前三”的目標，保利發展近年來也鉚足干勁，儲備了很多“面粉”，甚至一度逆勢擴張。

回顧近幾年保利發展的拿地節奏，2016年、2017年拿地金額分別為1214億元、2765億元，同比增幅高達85.1%、127.8%；2018年、2019年節奏有所放緩，拿地金額分別為1927億元、1555億元，同比分別下降30.3%、19.3%。

2020年，保利發展逆勢擴張，全年拿地金額2353億元，同比增長高達51%；新增建容面積3186萬平方米，同比增長19%。

2021年，房地產市場拿地氛圍整體“躺平”，保利發展依舊繼續保持較高的投資力度，全年拓展項目 145個，比2020年同期只少了一個。新增容積率面積2722萬平方米，同比下滑15%；拓展金額1857億元，同比下滑21%。數據雖然在降，但卻是在高基數的影響下。

對于拿地規模的變化，保利發展財務總監王一夫回應稱，市場規模見頂后市場需求是相對聚焦的，會回歸一二線核心城市，且主要會集中于這些城市的成熟區域，而由于“雙集中供地”政策，這些城市的供地在第一季度是相對有限的，所以基于這樣的判斷，隨著第二季度的中心城市陸續進行供地，公司嚴格按照立項標準，適當提升拓展力度。

“公司也在密切關注一些收益更佳、風險可控的收并購機會，這些項目的落實可能需要的時間和周期會更長。”王一夫表示。

“到處都是爆雷后的便宜資產，像保利這樣手握巨額授信的央企會越來越謹慎地拿地，從收并購獲得紅利。”北京某民營房企投資副總裁直言，相比于二級市場直接拿地的利潤，收并購央企的談判空間更大，據他透露，目前市場好的資源5折也是可能的。

總負債規模突破萬億

大量的“面粉”儲備，成為保利發展“進三爭一”的底氣，但不容忽視的是，這也對企業現金流帶來了極大考驗。

2021年，保利發展經營活動產生的現金流量凈額約為105.51億元，比上年同期減少了30.38%，主要是項目投資支出增加所導致。

在此基礎上，保利發展籌資活動產生的現金流量凈額約為344.58億元，而上年同期為－18.78億元，比上年同期增加高達363.36億元。保利發展解釋稱，這主要是由于融資規模增加，合作方投入增加所致。

作為央企，保利發展在融資方面頗具優勢。在行業融資環境收緊、房企信用利差擴大的背景下，保利發展搶抓低成本資源，報告期內發行公司債86.9億元、中期票據100億元。

2021年，保利發展應付債券為416.2億元，較去年同期大幅增長66.04%，一年內到期的非流動負債為605.7億元，長期借款2319億元，負債總額更是超過了萬億元。

對此，王一夫以“公司經營穩健，債務風險低”作為回應。王一夫稱，公司總負債中，有息負債為3382億元，其他經營性負債為7588億元（其中預收房款為4534億元），公司經營穩健，債務風險低。

北京商報記者 王寅浩

關鍵詞： 進三爭一