房企 4 月償債缺口回升至 400 億，融資同比下降 41%，“自我造血”能力將加速修復

本文來源：時代周報 作者：趙佳琪

時至今日，房企仍面臨流動性壓力。

貝殼研究院數據顯示，2022 年 4 月份，房地產板塊境內、境外債券融資共發行 63 筆，較上月減少 23 筆，發行規模折合人民幣約 617 億元，環比減少 30%，同比減少 34%。其中，4 月境內債券融資 530 億元，環比減少 25.4%，同比減少 32.7%；境外方面，境外融資折合人民幣約 87 億元，環比減少 47.9%，同比減少 41.2%，境外融資規模單月占比低于 15%。

整體來看，2022 年 1-4 月，房企境內、境外債券融資累計約 2350 億元，同比下降 41%，降幅較今年一季度收窄 2 個百分點。

針對于房企融資不易問題，中指研究院企業事業部研究副總監陳星向時代周報記者表示，受風險偏好影響，資金主要流向信用好的國央企、頭部民企，中小房企難以觸及。存量風險仍未化解，到期債務尚未償還，難以啟動新一輪融資。

除上述問題外，房企還面臨著銷售端的問題。克而瑞數據顯示，2022 年 1-3 月房企銷售回款為 18621 億元，同比下降 27.3%，較 1-2 月的累計降幅 23.9% 進一步擴大。

克而瑞地產研究分析認為，主要由于當前市場信心仍處于修復期，3 月全國商品住宅成交面積環比降 2%（2021 年、2019 年、2018 年和 2017 年同期分別環比增 7%、12%、6% 和 7%），2022 年 " 金三 " 不再，新房市場仍處于下行期。

回款不暢，同時再疊加融資收緊，房企無法通過借新還舊償還債務，目前，仍然面臨著不小的債務壓力。貝殼研究院數據顯示，2022 年 4 月境內外債券融資到期債務凈額 396 億，償債缺口回升到 400 億規模，房企債務承壓。

在此背景下，政策暖風頻吹。根據貝殼研究院統計，2022 年 4 月 29 日至 5 月 5 日七天內，全國主要城市公開發布鼓勵和放松類調控政策 22 次，與三月全月水平持平。

時代周報記者了解到，近期，央行、銀保監會、證監會、深交所陸續出臺房地產金融措施，提出保持房地產融資平穩有序，支持房企發債等合理融資需求。

5 月 4 日，深交所發布《關于支持實體經濟若干措施的通知》（以下簡稱：通知），《通知》提出多項措施支持實體經濟，其中包括支持房地產企業合理融資需求，即支持房企正常融資活動，允許優質房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優質房企發行公司債券兼并收購出險房企項目，促進房地產行業平穩健康發展等。

而上述政策提到的 " 鼓勵優質房企并收購 " 等措辭并非首次出現。2021 年年底，央行和銀保監會就出臺了 " 并購貸 " 政策——鼓勵銀行穩妥有序地開展并貸款業務，重點支持優質房地產企業兼并收購出險或遇困的大型房地產企業的優質項目。

此后，房企的融資渠道被進一步拓寬。時代周報記者梳理發現，今年以來，有華潤置地、碧桂園、旭輝、新希望地產、美的置業等多家國營、民營房企獲得并購融資額度。

2022 年 1 月，招商銀行分別授予華潤置地 200 億元、華潤萬象生活 30 億元并購融資額度；2 月，招行和浦發銀行共計授予大悅城控股 200 億并購融資額度，交通銀行也給五礦地產提供 100 億元并購授信額度。

3 月，碧桂園獲得招商銀行的 150 億融資額度和農業銀行的 200 億融資額度，總計 350 億元；美的置業分別與招商銀行、交通銀行、建設銀行以及農業銀行達成戰略合作，獲得共計 390 億元地產并購貸及保障性租賃住房貸款；新希望地產獲得浦發銀行 50 億元并購融資專項額度；4 月 21 日，新希望地產再度獲得興業銀行成都分行 80 億元并購專項融資額度。

不過，并購融資雖然拓寬了房企融資渠道，但收效上還需驗證。中指研究院指出，并購額度距離資金到位仍有較長的距離，貸款企業未必能盡快獲得相應資金。截至目前，發行主體僅有招商蛇口、建發、保利、信達、中國鐵建等企業，發行總額為 62 億元，惠及面尚待拓寬。

在陳星看來，監管、房企、金融機構等多主體、多角度共同發力，重造行業信心，才是恢復融資的根本保證。" 從房企自身來說，應抓住當前釋放的購房利好政策，推動銷售端穩中有進；加強現金管理，降低短期流動性風險；面臨流動性風險的企業要主動與債權人溝通，積極處置債務，降低風險事件帶來的負面沖擊。"

貝殼研究院認為，城市調控積極調整，房地產市場銷售回暖的希望被點燃，2022 年是房企關鍵的一年，房企 " 自我造血 " 的能力也將在一系列積極環境中加速修復。

合作聯系：東方地產dichan@em.eastday.com

關鍵詞： 同比下降