每日速訊：人福醫藥 16 億元向原子公司買物業，人才公寓一平 7 萬，價格虛高為誰輸血？

本文來源：時代周報 作者：金子莘

人福醫藥豪擲 16 億元購買物業，引發千層浪。

6 月 22 日，人福醫藥（600079.SH）公告稱，因經營發展需要，公司旗下 4 家子公司向武漢珂美立德生物醫藥有限公司（下稱 " 珂美立德 "）購買物業資產，交易金額合計約 16.45 億元。

【資料圖】

人福醫藥 1997 年在上交所上市，是湖北省的醫藥工業龍頭企業，控股股東為武漢當代科技產業集團（下稱當代集團），實控制人為艾路明。年報數據顯示，截至 2021 年底，人福醫藥歸屬于上市公司股東凈資產是 131.47 億元，本次購買資產的金額超過上市公司凈資產的 10%，按規定應及時披露。實際上，人福醫藥這一交易行為發生在今年 3 月，截至公告披露日，已支付超過 80% 的交易價款。

人福醫藥此次購買的物業資產，位于武漢市東湖新技術開發區，土地性質為商用，購買面積合計超過 14 萬平方米。尤為值得注意的是，所購物業資產包括一處獨棟人才公寓，該人才公寓按計容面積計算均價高達 7.04 萬元 / 平方米。

這棟人才公寓位于武漢市光谷附近，當地房產中介向時代周報記者介紹，周邊公寓均價為 1 萬 -1.3 萬元 / 平方米，交易價比市場價溢價近 7 倍。讓外界更為不解的是，人福醫藥高價買入的物業資產以期房為主，目前還處施工階段，可能會出現不能按期交付的風險。

交易對手方珂美立德在 2018 年還由人福醫藥間接全資持有，珂美立德現為武漢當璟商業管理有限公司（下稱武漢當璟）的全資子公司，實控制人為劉柏君。武漢當璟與人福醫藥控股股東當代集團往來密切。

圖源：當代集團官網

當代集團是 " 當代系 " 的核心平臺，由艾路明 1988 年創立，現已成為涵蓋醫藥、地產、金融等產業的大型集團，資產規模超千億。今年 4 月，當代集團出現債務違約，流動性危機公之于眾。

人福醫藥自身資金狀況也不容樂觀。截至今年 3 月底，人福醫藥貨幣資金近 35 億元。同期，該司負債總額高達 192 億元。人福醫藥長期為當代集團 " 輸血 "。年報數據顯示，2021 年度，當代集團通過第三方企業采取每季度期初借款、期末償還的方式，累計借款發生金額（不含利息）為 81.79 億元。直至今年 4 月，當代集團才將全部本金及利息歸還給人福醫藥。

人福醫藥此次 16 億元收購物業資產，是否意在為正處資金危局的當代集團輸血？時代周報記者就相關問題多次致電人福醫藥，截至發稿未獲明確回復。

人才公寓價格虛高？

參與此次交易主體均為人福醫藥旗下企業，它們分別是旗下武漢人福醫藥有限公司（下稱 " 武漢人福 "）、武漢人福創新藥物研發中心有限公司（下稱 " 人福新藥 "）、武漢天潤健康產品有限公司（下稱 " 天潤健康 "）、宜昌人福藥業有限公司（下稱 " 宜昌人福 "） ，交易金額分別為 5.11 億元、4.68 億元、3.9 億元和 2.77 億元。

獨棟人才公寓購買方為宜昌人福。這處公寓地面 3 層、地下 2 層，按計容面積計算的交易對價為 7.04 萬元 / 平方米。" 子公司未查詢到周邊同類物業可比價格，故以銷售備案均價 9 萬元 / 平方米為基礎協商確定價格，并且經過周邊區域對比，公司認為交易價格是公允合理的。" 人福醫藥公告解釋稱。

公告并未披露人才公寓的具體地址，僅稱物業資產位于光谷三路以西、荷葉山北街以南。時代周報記者以購房者身份咨詢光谷三路周邊房屋中介，對方介紹稱，周邊公寓價格在 1 萬 -1.3 萬元 / 平方米。宜昌人福所購人才公寓，價格明顯高于市價，存在價格虛高嫌疑。貝殼網數據顯示，東湖高新光谷東片區共有 49 個在售新盤，均價最高的是當代銘山筑，價格為 4.7 萬元 / 平方米，是商業別墅項目。人才公寓周邊二手房（含住宅和公寓）均價在 0.8 萬 -2.2 萬元 / 平方米。

圖源：人福醫藥官微

本次交易標的大多為期房，交付時間多數在 2023 年。不過，武漢人福、人福新藥、天潤健康已于今年 3 月 17 日向珂美立德支付了交易總價款的 80%，分別為 4.08 億元、3.74 億元和 3.12 億元；待辦理不動產權登記后，這 3 家人福醫藥子公司將向珂美立德支付剩余所有價款。

宜昌人福此次購買了 275 套公寓，分別在 3 月 11 日、3 月 14 日向珂美立德支付 0.5 億元和 1.01 億元，即購買公寓的全款 1.51 億元；購買的人才公寓已于 3 月 30 日支付 1.26 億元全款。人才公寓現房項目交付時間為 2022 年 6 月，目前已過交付時間。

2022 年一季度，人福醫藥投資活動現金流出金額達 40.05 億元，上年同期投資活動現金流出僅為 4.12 億元，同比大增 872%。大筆現金流出也引發監管關注，上海證券交易所要求人福醫藥說明 2022 年一季度投資活動凈現金流出大幅增長的原因，并核查是否新增資金占用情形。對此，人福醫藥 6 月初回復監管工作函稱，2022 年一季度，購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付現金 19.01 億元，支付其他與投資活動有關現金 21.04 億元。

珂美立德曾是人福醫藥子公司。年報數據顯示，截至 2018 年底，人福醫藥間接持有珂美立德 100% 股權。據 2019 年報，人福醫藥在報告期內將珂美立德 100% 股權對外轉讓。目前，武漢當璟是珂美立德的全資股東。

武漢當璟和當代集團多有關聯。天眼查數據顯示，武漢當璟執行董事兼總經理劉柏君，還兼任武漢長江建投當代置業有限公司（下稱武漢長江建投）董事。武漢當璟是武漢長江建投的第二大股東，持股比例為 30%。當代集團通過旗下武漢當代地產開發有限公司間接持股武漢長江建投 20%。

時代周報記者了解到，珂美立德的近況也不甚理想，旗下人福國際健康城項目已因拖欠款項停工。

人福國際健康城項目位于東湖高新區光谷三路，原定交付時間為 2021 年 12 月 31 日，該項目何時復工仍未有明確的解決方案，但位于園內的商業別墅項目 " 當代銘山筑 " 目前仍在中介機構掛牌售賣，售賣均價在 3 萬 -5 萬元 / 平方米。

2022 年 4 月 30 日，人福健康城施工方湖北環亞振建設工程有限公司張貼停工公告，截至目前，項目建設方珂美立德拖欠工程款 3.5 億元，公司已無力承擔剩余工程，致使人福國際健康城項目被迫停工。

" 當代系 " 危局

今年，人福醫藥曾因被當代集團長期占用資金收到監管函。

4 月 27 日，人福醫藥收到監管工作函，處理原因是控股股東資金占用。次日，人福醫藥回復稱，當代集團自 2019 年起通過第三方企業或下屬全資（或控股）子公司借款。

人福醫藥回復上交所的函件顯示， 2019 年，當代集團向人福醫藥借款 1 億元；2020 年起，當代集團通過第三方企業每季度期初借款、期末償還的方式，最高時點資金占用金額達 13.73 億元；2021 年最高時點資金占用高達 22.33 億元。

今年以來，情況更為惡化，僅 2022 年前 4 月，當代集團對人福醫藥的資金占用金額最高達 22.92 億元。對此，人福醫藥解釋，當代集團的資金占用為資金周轉需要，非經營性占用。

2021 年度，當代集團償還累計占用金額達 81.39 億元，而同期人福醫藥的貨幣資金僅 51 億元，控股股東合計占用金額為人福醫藥現金近 2 倍。而 2021 年末，人福醫藥的負債合計 188.52 億元。

4 月 13 日，人福醫藥公告，其融資融券賬戶數次被中信證券強行平倉，再次引發市場對公司流動性的擔憂。

就在與珂美立德進行購房交易的過程中，2022 年 3 月 29 日至 2022 年 4 月 12 日期間，當代集團信用擔保戶持有的部分人福醫藥股份被中信證券強制平倉，累計被動減持數量為 2152 萬股；4 月 15 日，又有 55.57 萬股再被強制平倉。

不僅如此，當代集團其余持有的人福醫藥股份也均被司法標記和凍結。

截至 2022 年 5 月 17 日，當代集團持有人福醫藥合計 4.57 億股。其中，已質押的 3.87 億股已被司法標記，剩余未質押的 0.7 億股已被司法凍結及輪候凍結。據公告顯示，凍結申請人是宜昌高新產業投資控股集團有限公司，凍結原因為借款合同糾紛。

5 月 28 日，當代集團旗下三特索道（002159.SZ）公告， 2019 年起，當代集團通過第三方企業借款非經營性占用公司資金。公告還稱，三特索道也與第三方企業武漢當璟存在共同投資業務。

" 當代系 " 已是四面楚歌，處境尷尬。今年 3 月，65 歲的創始人艾路明重出江湖，擔任當代集團董事長，或難力挽狂瀾。

近期，" 當代系 " 多筆債券開始展期，資金風險暴露。2022 年 4 月 28 日，"17 當代 01" 將債券兌付日及 2022 年度的付息日展期至 2023 年 5 月 2 日；緊接著在 6 月 16 日，"19 漢當科 MTN001" 未能足額兌付本息，構成實質違約。近一年，當代集團因債務問題涉及的訴訟及仲裁共 41 起，標的金額合計約 81.54 億元。

合作聯系：東方地產dichan@em.eastday.com

關鍵詞： 人才公寓 人福醫藥