世界熱資訊！保租房 REITs 打通租賃市場正循環

張雅楠 / 文

8 月 16、17 兩日，本是三單保租房 REITs 的公開發售日，但由于認籌火爆，僅用不到一天時間，三單保租房 REITs 便宣告募資提前收官。

18 日，紅土深圳安居 REIT、華夏北京保障房 REIT、中金廈門安居 REIT 公告了基金認購申請確認比例結果，公眾投資者中簽率依次為 0.39%、0.64%、0.69%；網下投資者中簽率依次為 0.77%、0.89%、0.94%，均創 REITs 中簽率新低。

從認購金額看，網下投資者認購金額超過 1210 億元，公眾投資者認購金額超過 827 億元，二者合計規模超過 2000 億元。

(資料圖)

2000 億元真金白銀的熱情參與、不足 1% 的超低中簽率，足以說明投資者對保租房 REITs 的熱情。究其原因，不外乎這樣兩點：

整體來看，目前上市的 REITs 底層資產在獲受理時，有律師、財務評估團隊篩選，審核過程中還要先報省發改委、國家發改委，然后推薦給證監會，可謂精挑細選，對投資人來講風險可控。

具體而言，三單保租房 REITs 的底層資產是保租房和公租房，出租率高，收入穩定，而 REITs 又有 90% 利潤強制分紅的硬性要求，所以投資 REITs 的回報基本是安全穩定的，相當于不用買房就能當上房東，安穩收租。

當然，更進一步說，這三單保租房 REITs 上市，正面意義不僅僅是投資人帶來收益，更是中國版基礎設施公募 REITs 的關鍵節點，也是中國住房租賃市場的里程碑事件。

REITs 增加了租賃住宅這一重要的資產類別，成為打通租賃市場正向循環的關鍵步驟，對中國的住房供給格局有著深遠的影響。

在中國房地產發展過程中，一直用投資回報的事實鼓勵著買房。經濟高速增長階段，收入和資產價格快速攀升，租住不平衡的矛盾雖然也有，但容易被收入的增長平復；等到經濟發展趨緩時，很多人會真切地發現，在如此高的房價下，可能與買房無緣了。

而在城市的發展過程中，隨著配套和產業的逐漸升級，城市的租金價格水漲船高，大城市的 " 縉紳化 " 趨勢很難逆轉，租房群體在這一過程中總體處于弱勢，要么接受更貴的租金，要么接受更遠或者配套相對差的住所。

兩者疊加，租房問題顯得更加緊迫和嚴峻，這就要求住房矛盾突出的城市，切實關注這部分市民的居住權益。

長期以來，中國的機構化租賃住房供給占比低，租賃住房供應分散、房屋老舊、管理混亂，年輕人大多在租房上吃過苦頭。要增加供給，提高租住水平，機構化的租賃供給理應成為重要組成部分。

2017 年至 2020 年，長租公寓企業從起步到爆雷，攪動了無數租客和房東的人生，究其原因，主要是商業模式存在短貸長投的先天硬傷。不過，這一場風風火火的實踐也把發展租賃市場必須做好金融配套的問題鮮明地擺在了主政者面前。

隨之而來的重大政策信號是，租賃端，中央推行保障性租賃住房之后，又提出了加快發展長租房市場；在金融端，將保租房納入了基礎設施公募 REITs 試點。

這是三單保租房 REITs 入市前的漫漫長路，也預示著它的使命擔當——將保障性住房和公租房作為底層資產，用于解決新市民和城市低收入者的居住難題，打包成為 REITs 上市，轉由機構和公眾投資人持有后，原始權益人實現退出，當資產流動起來，增加的便是社會上的租賃住房數量，這樣的正向流動，也許租房的人不會感知到，但總有機會受益于此。

合作聯系：東方地產dichan@em.eastday.com

關鍵詞： 租賃市場 REITs