百強房企新增貨值占比接近五成

伴隨著地產行業調控的深入，房企在新增土地儲備方面開始顯得日趨謹慎與穩健。今年1-2月，開發商邁入新增貨值百強門檻為22.7億元，比上月提升了7億元，共有24家企業新增貨值超過100億元。進入2月，部分之前未拿地企業也開始謹慎投入土地市場。

業內人士分析，受資金等因素影響，年初部分房企今年拿地預算尚未批復，在土地市場上顯得略微保守。包括融創、萬科、綠地在內的另一些房企則已開始積極增儲，要么拿地、要么并購，截至目前這些企業在擴儲擴張上已斥資百億。隨著大部分房企進入狀態，未來土地市場熱度會進一步提升，競爭也會加劇。

頭部房企拿地占半數

從行業集中度來看，銷售排名前十的房企新增貨值幾乎占到百強房企的一半，且新增貨值集中度較上月提高兩個百分點。

據克而瑞研究中心發布的《2019年1-2月中國房地產企業新增貨值TOP 100》顯示，2019年1-2月新增貨值百強門檻為22.7億元，比上月提升了7億元，共有24家企業新增貨值超過100億元，部分在1月未拿地的房企也開始在土地市場尋找機會。

從集中度來看，銷售TOP 10貨值幾乎在百強房企新增貨值中占比達47%，接近一半，且新增貨值集中度較上月提高兩個百分點。融創、萬科、綠地分別以938.8億元、681.6億元和641.3億元的新增貨值占據三強席位，其中融創連續兩個月蟬聯貨值榜首位，截至目前，已在多個二線城市積極擴張，顯示出年內沖擊銷售業績三甲的勢頭。

值得注意的是，排名前十的房企新增貨值的斷層現象較為明顯。其他前十房企與新增貨值三強比存在不小距離，如第四位據第三位有接近200億元差距。前十以外的房企新增貨值的差距則相對較小，這也顯示在房企規模戰中，中小房企之間的競爭往往更為激烈。

分析顯示，受銷售增速放緩影響，房企在融資偏緊的情況下投資力度較弱。1-2月百強房企拿地銷售比整體僅為0.33，較2018年有所下滑，房企拿地態度依然趨于謹慎。今年前兩個月，有近三成銷售百強企業還未有拿地記錄。這些企業主要是集中在銷售50強以后，這也顯示中小房企的生存環境不容樂觀。

分梯隊來看，除了TOP 11-20以外，其他梯隊拿地銷售比均大幅下滑。業內人士分析指出，第二梯隊企業對規模增長最為渴望，1-2月拿地銷售比高達0.46，遠高于行業平均值，華潤、陽光城等拿地銷售比較為靠前，顯示出更為積極的姿態。

誰在積極拿地

中原地產首席分析師張大偉表示，樓市逐漸進入平穩，部分城市出現下調，大部分城市去化速度放緩，龍頭企業拿地節奏也出現明顯分化。其中，部分房企去杠桿意圖明顯，加上融資難等困擾，拿地速度則有明顯放緩，但依然有部分企業拿地積極。

他進一步分析，一方面近來融資渠道略顯寬松，部分企業的資金壓力在最近有所緩解。同時，2018年房地產行業銷售規模依然刷新歷史紀錄，資金回籠給企業擴充土儲帶來可能。

易居智庫市場研究總監嚴躍進認為，多數房企投資拿地仍然趨于謹慎，百強拿地銷售比處于低位。但這樣低迷的局面有望在未來得以改善，當下一二線城市土地供應明顯增加，而不少土地都以低溢價率甚至是底價成交，這也給房企逆市抄底擴充土地帶來新的機遇。

統計顯示，2月三四線新增土儲建面占比降至46%以上，環比減少了6個百分點，一二線新增土儲建面占比分別上漲1個、5個百分點，二線城市的占比再次超過三四線城市。從城市上來看，一些市場調整到位的核心一二線城市，土地市場有轉暖的跡象。其中，蘇州節后土地首拍，參拍房企數量明顯增多，多宗地高溢價出讓，最終7宗地成交近百億元。預計未來會有更多房企在土地擴充上會戰略性地重新聚焦二線城市。

實際上，除了排名三甲房企拿地規模較大，當前還有兩類房企擴充土地儲備較為積極。一是以綠地、華潤、首開等為代表的國有企業。1-2月，這些國企的投資主要分布在優質的一二線城市。憑借較低的資金成本，國有企業在當下已顯示出優勢。此外，部分急于擴張的房企拿地相對積極，這些企業特點為拿地銷售比遠高于行業0.3的平均值，且貨值基本排在50名之前，例如中駿、禹洲1-2月拿地銷售比均高于1.5。

房企并購加碼

“雖然當下土地市場有所回暖，但從今年整體情況來看，土地市場供應的大部分土地都有配套、限價、限售等出讓政策限制。”張大偉表示，很多企業可能會避在公開土地市場上高成本拿地，繞道并購市場。

克爾瑞研究中心披露的數據顯示，萬科在1-2月合計拿地金額252億元，但新增貨值則超過了681.6億元，直接拿地僅占新增總貨值的不到四成。此外，融創前兩個月拿地260.5億元，占新增總貨值938.8億元還不到三成。

并購領域內，今年1月，華潤置地以總額138億元先后收購了北京、上海、汕尾、長春、蘭州、宜賓、沈陽、無錫等地8幅地塊;融創以125.53億元收購武漢中央商務區持有的上海泛海建設公司100%股權。被收購公司擁有北京泛海國際項目1號地塊與上海董家渡項目的100%權益;2月，綠地以收并購方式斥資121億元獲取原由中民投持有的上海董家渡項目。

諸葛找房首席分析師陳雷分析，收購拿地相比競標拿地的流程更簡便，受讓方擁有更多話語權，通常價格比較低，而且還可規避當前競標拿地配建面積等諸多限制。

北京商報記者 董家聲

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