舊城改造：房企新藍海與城市新生機

隨著一線城市新增用地供應的逐年減少，新房市場開發逐漸進入徘徊階段，北上廣深等大型城市更是率先進入存量房時代。 同時，城市結構的調整也帶來了產業結構的重塑和人口結構的改變，舊改、存量升級為核心的城市更新開發模式漸成主流。近年來，全國各大房企也將存量資產改造看做業績新的增長極，其中萬科、綠地、首開、中糧、新世界、富力等房企，在城市更新模式方面正在不斷創新拓展，一些知名城市改造項目也正在不斷涌現。隨著開發商將一座座城市更新項目改造升級的完成，原來老舊的廠房、商業、寫字樓、酒店又開始煥發生機，甚至成為網紅打卡的勝地。

50家房企扎堆

隨著城鎮化不斷推進和房地產市場快速發展，我國一線城市二手房成交總量已經超過新房成交量。據中原地產統計，截至2018年12月底，2018年全年北京二手住宅市場份額為87%，而一手住宅市場份額僅為13%，與北京類似，上海二手房市場成交占比已經超過市場總成交的80%。

與此同時，一線城市核心區，甚至近郊區域的新增供應量已越來越少，新建商品房主要集中在城市遠郊區。土地供應的稀缺將房企目光向存量改造市場轉移的同時，政府的支持也給城市更新領域帶來機遇。

近年來，以發展租賃市場和舊城改造為主的存量市場受到政策不斷支持。國家相關部委和一線城市相繼出臺新的城市總體規劃和城市更新行動計劃。

廣東省國土資源廳2018年發布《關于深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》，規定涉及“三舊”改造的供地，除了政府收購儲備后再次供地的，其余供地可以協議方式出讓。

根據深圳《城市更新“十三五”規劃》，在2016-2021年期間，深圳預計推進規模為30平方公里、高達數萬億的用地更新，包括100個舊工業區復合式更新、100個城中村或舊住宅區、舊商業區綜合整治項目。

據相關機構的不完全統計，目前全國實施舊改、推出舊改的大中城市在20個以上，而介入舊改的大中型開發商則在50家以上。

高和資本董事長蘇鑫認為，以“舊樓改造，存量提升”為核心的各類城市更新，可以實現化解土地供需矛盾、開發商土地高成本上漲、非核心區域物業資產升值緩慢等問題。

存量必修課

土地供應持續下滑和諸多政策的限制讓新房市場投資空間日趨收窄，在存量資產上做文章，開始成為很多開發商的必修課。

萬科在今年先后對北京國貿商圈的萬科大都匯、上海萬科張江國際創新中心進行改造。2018年7月底，北京萬科時代中心正式開放，作為北京萬科“6+X”計劃中的A計劃首個落地作品，也被外界看作是萬科北方區域本部首席執行官劉肖在存量改造領域的第一塊試金石。其中，北京萬科的“A計劃”正是北京萬科擬定轉型計劃中的“存量資產改造計劃”。

劉肖認為，在北京人口達千萬、地產行業規模達千億下，出現了副中心的重大搬遷戰略以及雄安新區的規劃建設。整個城市的產業結構在重塑，人口結構發生變化，整個產業結構的核心分布都會發生變化，這都給企業存量資產改造帶來了巨大的機遇。

截至2018年8月，北京萬科在朝陽、望京、海淀、昌平等核心商務區持有10個優質資產，總開發面積逾65萬平方米，投資總額168億元。另悉，萬科北方區域在存量資產改造上的投資約為200億元，涉及辦公樓的存量資產改造項目大概有17個左右。

除萬科外，越來越多的房企和機構也開始關注存量更新市場。在城市更新的眾多細分市場中，有聚焦棚戶區片區改造開發的企業，如：首開提出“城市復興官”計劃;有專注新材料、新技術研發的企業;有優客工場、氪空間等聚焦改造低坪效空間的聯合辦公企業;也有聚焦將老工廠改造成為創新創意產業園的企業等。此外，中糧、中海、招商、華潤之前在商業寫字樓、城市綜合體開發運營擁有豐富經驗的央企，也已把舊改、片區運營能力作為核心能力向更多的城市輸出。

100來個章的考驗

開發城市更新領域絕非一蹴而就。一位行業資深人士指出，企業涉足舊改項目，首先是資產收購和并購能力。通常情況存量項目改造的政府報批報建手續相對繁復，而且存量資產項目都有歷史遺留問題，這需要企業有解決復雜問題的能力，也需要倚靠本地政策、政商關系等。

此外，繁復的手續也是一大難題。一些城市辦公流程相對繁瑣，一個舊改項目從立項到審批甚至要蓋100來個章。

對于房企而言，產品營造能力也是關鍵。有觀察人士認為，龍頭房企在這些方面顯然有明顯優勢。一方面，大企業資金成本較低。另一方面，在開發經驗、產品內容的創造力以及與合作伙伴的戰略合作能力更為突出。

事實上，存量煥新的新形勢下，政府如何在有限的用地上實現經濟活力和社會宜居性的同步提升，開發商又探索出適合自身“資產運營+資本運作”的有效模式，都面臨著操作層面的挑戰。

“未來開發商仍需對城市更新課題深入研究，以實現城市核心區存量物業的現代化改造。而不僅僅只是停留在對于建筑和城市外觀進行翻新的基礎層面”，劉肖表示，從路徑選擇來看，北京萬科正在逐步搭建以功能環境重塑、產業重構、歷史文化傳承、民生改善為發力重點的城市更新模式：通過充分發揮市場資源配置在城市更新中的作用，讓新老居民、時代記憶與新興業態互相融合更新、共鳴共生，打造城市的新地標。

住建部政策研究中心主任秦虹認為，未來30年，中國大規模的城市重建不可避免，城市有機更新在存量房時代最具投資價值，它能激發城市活力，再造城市繁榮，傳承與再生將會再續一個城市的傳奇。

(責編：孔海麗、夏曉倫)

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