長租公寓第一雷:實控人拒交賬本 杭州鼎家實控人被刑拘 4000人被坑

首起長租公寓爆雷案有了最新進(jìn)展。12月23日，杭州市西湖區(qū)法院發(fā)布公告稱，因涉嫌隱匿會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告，已于12月20日對杭州市鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司、杭州鼎家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司實際控制人魏永鋒立案調(diào)查，并于同日對魏永鋒采取強制措施。

2018年8月20日，杭州市長租公寓品牌“鼎家”運營商杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技公司發(fā)出通知，稱公司因經(jīng)營不善導(dǎo)致資金斷裂，已停止運營，成為全國首家破產(chǎn)的大型長租公寓品牌。

《財經(jīng)天下》周刊了解到，鼎家主推的“租金貸”服務(wù)是導(dǎo)致其陷入資金困境的決定性因素。鼎家從房東手里收來房子、把房子租給租戶，金融機構(gòu)先把租戶需要支付的租金一次性墊付給鼎家，再由鼎家轉(zhuǎn)給房東，后續(xù)租戶租住過程中不再向鼎家支付房租而是按月把錢還給金融機構(gòu)。

通過“租金貸”鼎家實現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)，迅速在杭州市內(nèi)進(jìn)行擴張，截至2018年8月，鼎家共運營房源2440套，牽扯的租客與房東多達(dá)4000余人。

實控人拒交賬本

2018年12月21日，杭州市西湖區(qū)法院已經(jīng)裁定鼎家公司破產(chǎn)。兩公司涉及債權(quán)人人數(shù)眾多，負(fù)債金額較大，引起了較高的社會關(guān)注度。2019年4月29日，該案第一次債權(quán)人會議通過網(wǎng)絡(luò)會議形式召開。

根據(jù)案件辦理需要，破產(chǎn)管理人委托了審計機構(gòu)，擬對鼎家兩公司進(jìn)行全面財務(wù)審計，以查清公司的財產(chǎn)情況。審計機構(gòu)接受委托后，發(fā)現(xiàn)對公司開展審計工作的必要資料財務(wù)賬冊缺失，遂即發(fā)函告知破產(chǎn)管理人若無財務(wù)賬冊審計工作無法開展。破產(chǎn)管理人立即將該情況向西湖法院進(jìn)行了匯報。

西湖區(qū)法院兩次向魏永鋒詢問財務(wù)賬本下落后，魏永鋒均以財務(wù)賬簿遺失為由，搪塞推脫，拒不移交相關(guān)材料。

鑒于此行為已經(jīng)嚴(yán)重妨害了民事訴訟活動，依法應(yīng)對其采取必要的強制措施。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，西湖法院依法決定對魏永鋒采取司法拘留15日。

魏永鋒辦公桌

估值1.25億元計劃3年后上市

此前的采訪中，《財經(jīng)天下》周刊曾獲得過一份鼎家公司的融資計劃書。

按照融資計劃書中的說法，目前，鼎家已在杭州本土同類企業(yè)中頗具影響力，截止到2017年7月，成立一年多的鼎家，已有13家連鎖直營企業(yè)，300多位在崗員工，運營公寓1400套，超過3500間。

以10倍PE計算，2018年，鼎家公司估值1.25億元。

根據(jù)規(guī)劃，如果公司發(fā)展順利的話，將在三年后上市，那時鼎家旗下的公寓將超過十萬間，并同時在全國多個二三線城市開設(shè)門店，估值將超過3.75億元。

但當(dāng)鼎家破產(chǎn)后，魏永鋒對媒體表示，目前旗下共有10家門店，1900套公寓。這顯然與融資BP中的說法并不相同，而另一位鼎家離職員工告訴《財經(jīng)天下》周刊，在其2018年8月初離職前夕查詢公司系統(tǒng)時發(fā)現(xiàn)，鼎家共管理房源2440套。

據(jù)《財經(jīng)天下》周刊了解到，2018年2月，鼎家公司宣布完成1000萬元A輪融資后，鼎家公司曾有一次大范圍擴張行為。

有前鼎家公司業(yè)務(wù)員對《財經(jīng)天下》周刊表示，當(dāng)時公司是逼著業(yè)務(wù)員出去跑業(yè)務(wù)，拉單子，整個門店連軸轉(zhuǎn)，業(yè)務(wù)員都沒有休息時間。“每天早上6點不到就起床去門店，晚上十一二點再回家。”

資本的看好給了魏永鋒擴張業(yè)務(wù)的底氣，2018年上半年鼎家處于高速擴張階段。2018年1月，鼎家與分期消費平臺愛上街開展合作，通過分期支付的形式招攬租客，快速回籠資金，但和房東仍是一月一結(jié)。

被封存的鼎家辦公室

租金貸成鼎家“死穴”

據(jù)房東和租戶提供的信息顯示，在業(yè)務(wù)擴張中，鼎家存在高收低租的行為，即高價收房，再以低于市場價的價格對外出租，但卻要求租客一次性付一年的房租或使用“租金貸”。

一旦當(dāng)房租變身貸款后，一系列問題都將發(fā)生改變。

租客每月按期繳納的房租，實質(zhì)上是分期償還銀行或金融機構(gòu)借出的貸款和利息。如果中介再采用分期支付的方式向房東支付租金，則意味著相當(dāng)一部分體量的資金將會被中介所持有，不論是繼續(xù)高價收房還是投資漁利，都有了套利的空間。

這已是長租公寓行業(yè)擴張的常用手段，只要這一模式能持續(xù)下去，中介便可成為龐大的資金池。反之，如果沒有更多的房源可供中介繼續(xù)收購，或造成庫存積壓，那么資金鏈就面臨著斷裂的風(fēng)險。鼎家最終就倒在了這一系列風(fēng)險面前。

鼎家爆雷后前來詢問的房東與租客

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在2018年8月接受《財經(jīng)天下》周刊采訪時表示，此類事件本身也是有警示意義的，即長租公寓一旦涉足租賃貸款等業(yè)務(wù)，那么建議各地金融管理部門和互聯(lián)網(wǎng)管理部門應(yīng)該積極介入，進(jìn)而使得風(fēng)險變小，同時也防范各類問題擴大。同時，也需要從此類事件中確定一個原則，即各類糾紛都不應(yīng)該影響政策的租賃業(yè)務(wù)，或者說租客的權(quán)益是第一位的，而房東、網(wǎng)貸公司、職工等權(quán)益維護(hù)，則應(yīng)該讓位于承租者的權(quán)益。

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