摸底限競房：滯銷樓盤折價36萬 購房者猶豫 入市項目80%遭遇虧損

乘坐北京地鐵房山線到蘇莊站，出地鐵站再經過約20分鐘的車程，才能抵達限競房項目之一—豐臺區青龍湖大湖風華的項目售樓處。別急，該售樓處距實際項目位置還有2.8公里的距離。

2019年12月29日，從市三環內乘公共交通經過兩個小時、近40公里的車程后，時代周報記者來到了位于青龍湖的大湖風華售樓處。

從售樓處出來返程中，由于道路還沒修好，經過10多分鐘的等待，記者才終于打上車。司機對記者說：“在這地方買房，就算是晚上自己開車也得掂量掂量。”

距離太遠、交通不便、配套設施不完善，這不僅是位于青龍湖的限競房項目面臨的尷尬，也反映出北京市滯銷的限競房項目面臨的共同問題。

時代周報記者梳理目前北京限競房項目后發現，限競房項目分布最密集的五大區域分別位于大興、豐臺、順義、昌平以及房山。這其中只有豐臺屬于主城區，其他都為近郊區。

此外，目前北京在銷的限競房項目主要集中在五環到六環之間。上述的青龍湖雖然屬于豐臺區，但卻位于近六環的位置。

購房者猶豫不決

2018年從華南某大學建筑系畢業的王凡(化名)，在父母的支持下決定在北京購入自己的首套住房。

“我也是剛來北漂，發現通勤時間太長了。我的選房要求就是最好離單位近一些，戶型稍微好一些，”王凡這樣對時代周報記者表示。在反復比較后，他還是更傾向于選擇城區內交通方便的二手房。

“少置換”甚至“一步到位”是張衡(化名)的主要購房需求。張衡在2019年12月27日對時代周報記者表示，“置換的成本太高，各種稅費加中介費，最高能占到房價的8%─12%”。

“但限競房適合工作、家庭生活都很穩定的人。像我這種目前在望京，未來可能去西二旗或者亦莊工作，因此不太適合限競房，”張衡這樣對時代周報記者解釋。

事實上，確實有一些位置優越的限競房項目，但很快便一搶而空。包括位于三環內的佑安府、天恒學院里;三環外的金融街融府、西城天鑄;四環邊的電建洺悅苑、橡樹瀾灣等。以橡樹瀾灣為例，二期開盤有2031人參與搖號，爭搶688套房源。

中原地產研究院數據顯示，自首批限競房于2018年6月10日入市以來，截至目前已有66個項目入市，合計100期。按比例來看，近兩年限競房在商品住宅供應中占比達到七成。

此外，五、六環之間是限競房主要供應區域，累計供應了54塊地，其中大部分優質項目已經入市。該區域累計供應住宅面積合計為504萬平方米，平均大約有5萬套住宅。

2019年12月29日，一位房企工作人員在對時代周報記者表示，除了少數五環內限競房成交較為理想外，房山區和豐臺區的青龍湖、昌平的北七家未來科學城以及大興的瀛海、舊宮等部分區域都面臨較大的去化壓力。

時代周報記者在走訪中也了解到，即使在同一片區，交通便利的限競房項目去化率也要更好一些。例如位于昌平的華潤理想城以及和悅華璽均已基本去化完畢。

2019年12月27日，某置業顧問在向時代周報記者介紹，離上述兩項目不遠的金辰府，首期開盤去化率只有三分之一，主要原因還是離地鐵較遠。

入市項目80%遭遇虧損

由于限售政策“攔路”，從開發商交房到拿到房產證，再到五年的限售期過去，前后周期長達8─10年，也讓像王凡、張衡一樣的購房者對限競房抱有猶豫態度。

58安居客首席分析師張波在12月30日告訴時代周報記者，限競房由于先行限定房價，存在未來和市場相比有優勢的可能性，限售是基于防止炒房來考量設置的。

時代周報記者在走訪中了解到，為了加快去庫存，不少開發商開始打起了價格戰，降價30萬元成為常態。

據悉，2019年11月開盤的金辰府項目，拿地時的限售均價為5.3萬元/平方米，而開盤實際成交價為4.5萬元/平方米，降幅接近15%。在時代周報記者前往該樓盤咨詢時，項目中介稱目前有特價房推出，相當于均價僅4.1萬元/平方米。如果以89平方米的住房為例，特價房最終的價格相當于開發商折讓了36萬元。

位于青龍湖的大湖風華，折價同樣不少。據悉，該項目拿地時的限售均價為3.72萬元/平方米，開盤實際成交價為3.3萬元/平方米。在時代周報記者前往該樓盤咨詢時，項目中介講述，加上贈送面積單位均價只相當于3.02萬元/平方米。以該項目最小的89平方米的戶型計算，折合每套直降25萬元。

中原研究院數據顯示，2019年11月，限競房的平均成交價為46449元/平方米，環比每平方米減少了1000元，套均價則環比減少了83萬元，成交價格持續走低。

中原地產首席分析師張大偉在12月29日對時代周報記者表示：“整體來看，北京限競房市場入市項目中有80%已經虧損。”

但在一些企業看來，市場上大量供應的同質化限競房項目，也給了他們進入這個市場的機會。位于昌平高教園區的國子郡項目由信達地產開發。該項目的置業顧問在12月27日告訴時代周報記者：“公司在2004年就拿到了這塊地，捂在手里一直沒開發。現在我們項目已經是市場上少有的純商品住宅項目，很受歡迎。”

該置業顧問還告訴時代周報記者：“目前我們的購房者主要是來自于華為、小米等科技公司的員工。高教園的職工來這里購房的也很多。還有一些早年在回龍觀那邊以幾十萬元便宜入手的人，700萬元把手上的房子賣了，全款付這里，還能余下200萬元來養老。”

但另一個值得注意的問題是，隨著目前土地市場開始恢復純商品住宅地塊的供應，未來商品住宅陸續入市，也將帶給購房者更多的選擇。

關鍵詞： 滯銷樓盤