95㎡住宅繳稅9500元 12㎡地下室卻要12000多元？配角的稅費反比主角貴

房屋所有權證書(存根)顯示，住房和地下室記載于一個“房本”上，地下室注明為“住宅地下室”。

□大河報·大河客戶端記者陳駿文圖

鄭州市民駱先生(化名)怎么也想不明白：自己賣掉一套95.11㎡的住宅才需繳納9500元個人所得稅，而一個與住宅相配套、位于負一樓，面積僅12.89㎡的地下室，卻要繳納12546元的稅。而導致這一結果的個中緣由，則更令駱先生陷入迷茫：地下室屬于“非住宅類”，征稅的標準與臨街商鋪是一樣的。

“想不明白這個道理。這好比我買了個車轱轆比買個車都貴，我覺得這不符合常理。”駱先生說。

配角的稅費反比主角貴

2019年12月，駱先生通過中介，將一套位于鄭州市經濟技術產業開發區航海東路格林度假山莊小區(下簡稱格林山莊)的一套住宅對外出售。這套住房負一層，還配有一間12.89㎡的地下室。

大河報記者在駱先生所出具的“房屋所有權證(存根)”上看到，住房和地下室分別進行了記載，設計用途分別為成套住宅和住宅地下室，這也就意味著駱先生家的這個地下室擁有產權。

駱先生的中介丁先生告訴大河報記者，按照目前鄭州不動產登記部門的規定，對于這種帶有配套地下室的住宅，在交易之前需先在不動產登記部門辦理“分割”，即，將原先記載于一個“房本”上的地下室和住宅進行拆分，辦理各自的不動產登記證書。

換證后，駱先生那套95㎡的住宅，在新的不動產登記證書上依舊記載為“成套住宅”，那間地下室，在不動產登記證書“坐落”中，被明確記載為“(地下室)”，而使用類型，也變為了“其他”。

隨后在稅務部門為買賣雙方核稅時駱先生發現，需要繳納的稅費由兩部分組成：95.11㎡住宅需繳納個人所得稅9500元，但配套的地下室卻需繳納包括增值稅、個人所得稅、土地增值稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加在內的稅費，共計12546.31元。其中，數額最高的為土地增值稅7908.23元。

對于這些稅費明細，大河報記者和駱先生、買方一起在鄭州市經開區行政服務大廳納稅窗口向稅務人員進行了確認。稅務工作人員向大河報記者出具的“房產交易申報單”上顯示，受理稅務機關為國家稅務總局鄭州航空港經濟綜合實驗區稅務局風險管理局納稅服務科。

高額稅費源于“非住宅”

對于駱先生的不理解，稅務窗口工作人員解釋說，地下室進行交易在納稅需參照商業進行計算，也就是說，這間位于住宅樓負一層，僅有12.89㎡的儲藏室，在過戶時與臨街商業店鋪所需課稅的類型相同。“地下室就是按照商業計稅，這沒啥爭議，我們一直以來就是這樣辦的。”與此同時，鄭州市政務服務辦事大廳稅務窗口的工作人員也有著一致的說法：“地下室是要按照商業處理。”

“窗口人員說‘商業’其實是種俗稱，準確地說，地下室是按照‘非住宅類’進行的認定，所以稅費較高。”一位來自稅務部門的資深人士解釋說，稅務部門對不動產認定方式較為“粗線條”，只有住宅與非住宅的區分。

“我們不像房管、不動產部門有那么多的明細區分，在‘非住宅’的大類中，不管你是辦公、工業、商鋪還是地下室，征稅的科目都是一樣的。”上述資深人士進一步解釋說，其實對于住宅而言，也存在土地增值稅等費用，但國家考慮到住宅的特殊屬性和民生保障意義減免了這些費用，但“非住宅”不能享受這些優惠。

對此，不動產登記部門的工作人員也有類似觀點。“這沒啥爭議啊，地下室肯定不是住宅啊，寫‘其他’是因為系統沒有那么多明細分類，對于不好明確分類的，我們記為‘其他’。”鄭州市不動產登記中心經開區分中心的窗口工作人員認為這種分類并無不妥。

但大河報記者了解到，根據現行《國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式(試行)的通知》中的要求，不動產登記證書“用途”一欄的內容，對于建筑物、構筑物而言，應當填寫規劃用途。

那么，這間地下室當初的規劃用途究竟是什么呢?

規劃審批為“居住”，但稅務部門仍堅稱“非住宅”

后幾經輾轉，4月23日，大河報記者在經開區房管部門存檔材料中，見到了駱先生房屋所在樓宇的規劃審批手續。其中明確記載：建筑分類為居住，且在“審查意見”中，規劃審批人員明確寫明：該樓地下室面積已包含在建筑面積之中。對于這一記載內容，經開區規劃部門負責人明確表示，這間地下室當年審批的用途的確為住宅。

在后續采訪中，經開區不動產登記窗口工作人員也坦陳，他們在工作時沒有查詢規劃部門對規劃用途認定的習慣，而是習慣性查看房管部門此前的登記結果。她表示，房管部門推送數據也顯示，這間地下室的使用類型為“住宅地下室”。“如果真是我們錯了，當事人可以提出異議，我們會進行更正。”

在得到不動產登記部門的這一說法后，當事人再次前往稅務窗口進行咨詢。但稅務部門工作人員依然堅稱：但凡看見“地下室”就要認定為“非住宅”，要按照商業標準進行計稅。

地下室界定存在“雙標”

對于稅務部門的這一解釋，駱先生認為不符合常理。

“專業術語咱不知道咋說，但我覺得稅交的多與少，是東西值不值錢的一種體現。我這就是個地下儲藏室，天天不見光，能值幾個錢?為啥要按商鋪計稅呢?”駱先生說。

對于駱先生的這一遭遇，大河報記者兩次撥打國家稅務總局統一咨詢熱線“12366”進行咨詢。咨詢中，聽聞大河報記者所咨詢的問題與疑問后，“12366”兩名接線人員也都陷入了長時間的沉默與思考，但兩名接線員提供了一份文件，供“參考、判斷”。

這份文件名叫“河南省地方稅務局公告2011年第10號河南省地方稅務局關于調整土地增值稅核定征收率有關問題的公告”，其中有著這樣的表述：“房地產開發企業對購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在預征收土地增值稅時，采用隨房確定的原則：即銷售房屋為普通標準住宅的，地下室、車庫按照普通標準住宅確定。”

但經開區行政服務大廳稅務窗口工作人員卻認為，上述內容寫的是“開發企業”，是對開發商的優惠，并不針對個人之間的二手房交易。

此外，大河報記者還從鄭州市房屋征收管理辦公室了解到，住宅地下室在拆遷時，賠付標準卻遠不及住宅本身。“賠不賠得看有沒有產權，就是賠，那跟房子也沒法比，(價格)差得多。”該單位一名工作人員說。

“征稅的時候按商鋪‘高配’，賠償時按倉庫‘低配’，這地下室到底是個啥標準?”在綜合了解到上述這些信息后，駱先生很是無奈。

并非“個案”

在采訪中大河報記者了解到，這種擁有產權的地下室在鄭州市只存在一段時期。“但這種房子在鄭州并不少，2000年前后，這種房子還挺流行的。”一位不動產登記部門的工作人員這樣說。

大河報記者了解到，以鄭州為例，據不完全統計，這種帶“有產權”地下室的小區最少有數十個，如中方園、文雅新世界、興業北云鶴、文化綠城、同樂花園、東文雅小區、工人南路339號院、關虎屯小區、開元銀田、金色港灣、隆福國際、開元路16號院、商英街56號院、格林度假山莊等。

而大河報記者采訪時也發現，全國多個城市不動產登記部門工作人員表示，在當地也存在類似問題，且各地處理標準不一。其中，山東日照、泰安，湖北十堰，江蘇徐州等地明確表示，會將地下室視為住宅的附屬物或配套物進行處理。而安徽合肥、山東濰坊等地在處理此類問題時與鄭州的做法較為類似，需將地下室進行分割，稅務部門也會對地下室進行單獨評估、征稅。

“面對這個問題我們也很頭疼，原因很簡單，跟老百姓要承擔的稅費直接相關，且兩者之間的差額巨大。”山東濰坊一名來自不動產登記部門的業內人士表示，對這一問題的處理方式，當地和鄭州的政策相類似，但也引起過很多群眾的投訴與非議。

不僅其他省市處理此問題時方法各異，就連河南省內城市標準也不統一。大河報記者了解到，焦作市處理方法與鄭州相類似，但安陽、漯河兩市，如地下室和住宅記載于同一本產權證書之上，且兩者同時交易，會將地下室視為房屋的附屬物或配套設施進行處理。

“如果單獨過戶的，我們會按照商業進行處理，一并過戶的，我們會視為住宅的一部分。”漯河市稅務部門一名負責人對記者說。

在采訪中大河報記者還了解到，雖然稅務部門對住宅地下室的稅費認定存在爭議，但不動產登記部門針對其收取登記費的標準已從曾經的“非住宅”變為了“住宅”。

此外，在采訪中，有來自不動產登記行業一位資深人士的提醒也值得關注。他提醒說，在存在限購政策的城市，一旦將住宅和有產權的地下室、閣樓、車位等進行拆分，并將其視為“住宅性質”，雖然稅費問題可能會因此解決，但可能會遭遇限購的尷尬。“不排除一些城市會‘刻舟求劍’一般去處理將地下室認定為住宅的問題。”掃碼查看更多細節妥否?

編輯：張龍

關鍵詞： 95㎡住宅繳稅9500元