開發商被下三條“融資紅線” 房價會進入下行通道嗎？

進入“金九銀十”，是房企傳統意義上的“收割季”，但有關樓市調控的政策，卻是“一條接一條”，先是住建部聯合人民銀行，給開發商下了三道融資紅線，要求房企主動“降杠桿”、“降負債”。

部分房價漲幅較大的城市，如江蘇無錫，近期大幅度收緊樓市調控政策，夫妻離異后兩年內購買商品住房的，其擁有住房套數，按離異前家庭在市區范圍內擁有住房套數計算，二套房首付比例提高至六成。

8月28日，住建部又約談了沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等6個樓市火熱的城市，原因是這幾個城市房價連續三個月房價漲幅領跑，其中沈陽和成都已被約談兩次。

樓市調控步步趨緊，這將如何影響年末重慶土拍市場?銷售市場會有何變化?房價會進入下行通道嗎?

開發商被下三條“融資紅線”

通過不斷買地的方式，將自己規模做大，同時將風險均攤，這是地產行業比較流行的“高周轉”模式，但是近期監管部門給開發商下了“三條紅線”，要讓開發商“降負債”、“降杠桿”。

三條融資紅線的內容劃重點：

1.房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;

2.房企的凈負債率不得大于100%;

3.房企的“現金短債比”小于1。

如果三項指標全部“踩線”，有息負債不得增加;

兩項指標“踩線”，有息負債規模年增速不得超過5%;

一項指標“踩線”，有息負債年增速可放寬至10%;

全部指標符合監管層要求，則有息負債規模年增速可放寬至15%。

三條融資紅線中的“踩線”房企，大多在重慶有開發項目，融資新政一出，震動地產圈，因為這樣的融資監管新政，也就意味著，開發商的拿地速度將全面緩慢。通過高負債做大規模的路，被徹底堵死。房企想要多拿地，就必須降低自己的負債和杠桿。

房企大佬如何看待“融資三道紅線”

“三道紅線”的消息，幾乎與房企2020年中期業績的發布同步，在各大房企2020年中績業績會上，各大房企的高管們也不得不面對投資者關于“三道紅線”的問題并給予詳細的解答，我們摘錄了如下觀點：

碧桂園總裁兼執行董事莫斌：對于重點房企的資金監測和融資管理規則問題，比較多的是叫“三道紅線”。

我們從2018年開始，其實也在降負債，跟國家的政策比較一致。我們在穩健和發展之間會做比較好的平衡，所以未來融資管理對我們來說還是相對比較友好的。

萬科集團總裁、首席執行官祝九勝：從官方媒體的報道來看，監管機構主要還是從規范房地產整個行業和防范金融風險角度出發的。重點房企的資金監測和融資管理規則，我們會認真地去研究，盡快適應。

目前公司的財務和資金狀況一直非常穩健，凈負債率保持在27%的低位，手持現金為一年到期債項倍數的兩倍和兩倍以上，公司已經連續11年保持經營性現金流為正。哪怕今年，受到了疫情和市場變化帶來的挑戰，上半年也實現了226億的正現金流。長期來看，我們對自己有信心。

融創中國董事長孫宏斌：融創一直走在政策前面，2017年已經開始保持有息負債穩定，加快降低杠桿率。我們從去年開始，并在未來三年中都把這作為重點規劃。

我們已經對政策有了判斷，提前進行準備。

從具體指標來看，目前已經能達到央行要求的方向：凈負債率迅速下降，今年年底目標120%，明年目標100%以下;短債比年底一定可以達到要求;剔除稅收的資產負債率相對較慢，需要隨著利潤積累、凈資產增加而逐步改善，相信未來每年都會逐步下降，爭取三年達到目標。

龍湖集團董事長吳亞軍：國家過去幾年“控房價、降杠桿、啟動內需、實現雙循環”的一系列宏觀政策的落實和清晰化、可操作化，有利于行業健康發展。

龍湖因為過去的穩健而受到金融機構、評級機構和投資人的高度評價和認同。這次忝列“綠檔”，我們仍應“朝乾夕惕”，同時又要敢于去抓住歷史機遇期，對新業務主動布局、主動轉型，在傳統的地產開發業務上利用過去積淀的能力圈、客戶資源、品牌號召力、組織人才等，穩健而不失銳利地發展，在有限的條件下、在行業加速淘汰中，成為這一輪的勝者。

重慶年末土拍市場受矚目

上周主城有3宗地塊開啟預公告，甫一發布便引發網友熱議。一是因為這3塊地“夠核心”，土地條件極好，二是在監管部門要求房企降負債和降杠桿的當下，投拓部門還敢不敢舉牌，區域會不會誕生刷新三觀的樓面價，引發業界關注。

發布預公告的三宗地塊，其中一塊來自觀音橋組團D分區D10-5-1/02地塊，位于紅旗河溝地鐵站旁，有人驚呼該地塊是北區“中心”中的“中心”，樓面價必須拍到15000元。

另一宗九龍坡區大楊石組團的出讓地塊，赫赫有名的鐵馬廠地塊，距離榮安13549/平的重慶地王不到1公里距離。

還有一宗是“西風強勁”下的西永地塊，起拍價高達7740元/平。

上述三宗地塊目前只是預公告，未到正式舉牌時間，不過一位在某房企從事投拓工作的業內人士Z先生告訴房市記者，他預判好的地塊仍會引來房企競逐。

原因是，上半年有些房企在土儲這一塊根本就沒“吃飽”，手握土地資金，勢必會參與到優質地塊的爭奪。

當然，獲取這些土地的前提，還是一個算賬的問題，企業要在算得過來賬的前提下去參與土地市場的競拍。

Z先生說，據他們監控近兩年的重慶土地市場，拿地的企業大部分項目都是“不賺錢的”，原因就是地價高企，抬高了開發成本，但是地價刷新之后，對市場和房價肯定有刺激效應，比如蔡家板塊，兩年前的套內價格在12000元徘徊，去年龍湖、雅居樂和中南進駐之后，區域價格已經提升到套內14000，這些項目對區域價值的拉動作用相當明顯。

領域機構總經理劉兵則認為，三條融資新政監管紅線下，負債率高的房企拿地肯定會更為謹慎，但對于有資金實力、現金流充沛的企業，反倒是一個拿地的機會，因為土拍競爭會變得沒有那么激烈。

購房者或有“撿漏”的機會

樓市調控收緊進一步收緊，開發商會不會大幅度降價， 2020年的最后4個月，房價會不會進入下行通道?則是購房者普遍關心的另一話題。

領域機構總經理劉兵認為，重慶房地產市場目前供應端充足，房源多，客戶選擇面大，房價會保持整體平穩狀態，“房企大幅降價的空間比較小，成本決定價格，而且這些監管政策的出臺，目的是為了保持市場的平穩發展。所以我建議購房者，有需求有預算該買則買。”

重慶地產業內人士張鑫則認為，“今年1到8月，各大房企的銷售完成率并不理想，正常情況下，進入最后一季度，房企都會有更多的促銷動作，加緊跑量，如果融資新政的三條紅線落地，部分房企為保現金流，市面上可能會出現更多的特價房，購房者可以多看多比較。”

關鍵詞： 三道紅線對房價