貝殼遭遇前所未有的危機 二手房交易正成房地產調控主戰場

2021年是極其特殊的一年，許多巨頭公司都在面臨顛覆性的考驗，貝殼這個在線房產交易的巨獸，也不例外。

在剛上市的那幾個月里，貝殼市值一度超過6000億，超越萬科、碧桂園兩家房企龍頭之和。

未料到在進入2021年之后，先是反壟斷的“達摩克里斯之劍”高懸，隨后創始人左暉離世、中概股遭遇監管風暴，房地產調控也愈發嚴厲。

短期內的貝殼遭遇了前所未有的危機，投資者們也不斷用腳投票，其股價在過去的20天里直接腰斬。從高點至今，貝殼的股價已跌去了超過4000億。

這使得在8月12日發布的這份財報，頗受投資者關注。在早間的電話會上，包括貝殼董事長兼CEO彭永東在內的管理層，就反壟斷、政策影響等問題進行回應，安撫投資者，讓他們看向長周期。

半年GTV2.29萬億

行業政策高壓下，貝殼交出了一份還算不錯的中報。

從上半年整體情況來看，貝殼仍然保持著高速增長。比如說GTV這一項就創了歷史新高。財務數據顯示，貝殼上半年GTV達2.29萬億元，同比增長72.3%。

在具體項上，截至今年6月30日，貝殼存量房業務GTV為1.33萬億元，同比增長70.1%，新房業務GTV達8417億元，同比增長70.7%。此外，貝殼新興及其他業務營收也同比增長68.9%，突破12億元。

這意味著發生在貝殼平臺上的新房交易，已占據近十分之一。按照國家統計局的數據，今年上半年，全國商品房銷售額92931億元，同比增長38.9%。

細看下，二季度里貝殼的財務數據發生了些微妙變化。

財報顯示，貝殼在今年第二季度凈營收為人民幣242億元，同比增長20%，凈利潤為11.16億元，較去年同期的28.39億元下降了61%。經調整后的凈利潤為16.38億元，也低于去年同期的29.51億元。

有地產分析師分析稱，二季度凈利潤下滑主要原因是去年同期的基數較高。受到疫情影響，去年一季度很多消費者的決策延遲至二季度。

最大的變化則發生在二季度營收結構中。

在第二季度，貝殼二手房交易服務營收為96億元，同比僅增長4%，新房交易服務營收為139億元，同比增長31.9%，新興服務和其他服務營收為6.6億元，同比增長50.6%。

這也是貝殼上市后，首次出現單季度二手房服務營收低于新房交易服務營收的情況。在今年一季度，貝殼二手房交易服務營收的水平還在102億元，略超新房交易服務收入的99億元。

這種變化的原因在于，二手房交易正成為房地產調控的主戰場。

在今年2月深圳出臺二手房參考價制度之后，成都、西安等城市也隨后表態跟進，其后寧波、上海、紹興等10余個城市也出臺政策管控二手房價格。

在業內看來，針對二手房的調控政策還將更廣泛地鋪開，這也將繼續對貝殼的業務造成沖擊。

并且有中介分析師對華爾街見聞表示，近期各地二手房參考價政策紛紛出臺，對房源掛牌形成很大約束，這也將徹底打破以貝殼為首的中介在二手房定價中的慣常玩法，貝殼的房源掛牌價格被迫下線。

因不少政策是在7月份起才陸續實施，這意味著二季度中貝殼財報所遭受的沖擊，還不算個事，貝殼會在第三季度開始遭遇真正的考驗。

貝殼內部在短期內也并不看好。貝殼預計，2021年第三季度營收在145億元至155億元之間，較2020年同期下降約24.6%~29.4%。

貝殼CFO徐濤表示，預計下半年新房市場GTV將同比下滑。不過他認為，下半年開發商獲客難度加大，會將更加依賴經紀人渠道。

能否穿越周期

貝殼這個去年8月剛上市的新星，在不到一年的時間里股價坐上了過山車，市值從最高6000億跌到了不足2000億。

過去這幾個月，貝殼遭遇了中概股監管、反壟斷和房地產調控的多重壓力，貝殼的股價跟著整個中概股板塊的下滑，隨波逐流。

創新高的GTV，也未能彌補投資者對貝殼發展的憂慮。財報后首個交易開盤，貝殼股價下滑超過15%，創下上市來的新低。

“第一房地產在線交易平臺”的身份，讓貝殼受到了互聯網平臺反壟斷大潮的影響。業內也有質疑聲音，說貝殼的VIP協議涉嫌二選一。

8月12日，貝殼召開投資者電話會議，對于外界疑慮貝殼是否涉嫌壟斷的問題，彭永東表示，在過去這段時間里，貝殼積極配合相關部門，認真自查和整改，得到了很多與相關部門高密度溝通與匯報的機會，不僅收獲了相關主管部門的肯定，也同時進行了持續向內歸因的思考。

“目前，公司未接受任何與反壟斷問題相關的正式檢查”，不過貝殼已經及時提交自我檢查報告。

徐濤也補充，

此外，身處房地產行業高壓式的周期調控中，營收主要來自于新房和二手房交易的貝殼，在住宅交易的價格和次數都被“掐住脖子”的情況下，其業績、股價和市場預期都將被直接影響。

貝殼管理層少見地回應了中介費用調整的傳聞。這則傳聞指，中介費將降為當地社平工資的3倍。

徐濤稱，對這個傳聞表示震驚，在與住建部溝通求證后，住建部明確回應此前并不知道這樣的消息。

徐濤認為，調控政策更多是為了提升房產過戶交易流程的規范性，幫助市場規范發展。在這個背景下，誰受益、誰面臨挑戰顯而易見，對此并不擔心，完全擁護和支持。

中金研報稱，房地產市場整治力度的加大和交易量的階段性下滑，將加速中小房產中介機構的出清，合規頭部機構的服務溢價更為凸顯。

對于貝殼這個龐然大物而言，更需要思考的，不是短期內市值和業績的波動，而是如何在一個更長的歷史視角下，穿越周期，獲得發展。

過去20年，貝殼伴隨著中國城市化和房地產市場的爆發，收獲了自己的模式和“地盤”，成長為第一獨角獸，但站在當下，如何面對更久遠的未來?

在彭永東看來，中國房地產走過了四大階段，政策調控是為了平滑周期。

大致上，房地產行業每三年一個周期，比如2008年、2011年、2014年、2017年、2020年尾開始，房價出現波動，對應的抑制政策則會出臺。“每當市場均衡被破壞，就會出現相應的政策，市場逐漸降溫，直至下一個循環。”

已經20歲的貝殼，都經歷了這些周期并壯大。因此，彭永東判斷，短期內房地產市場的調整，不會改變消費者長期對美好居住的向往和需求。貝殼也將會像過去20年來所經歷的，去找尋穿越市場波動，在未來長期創造價值的機會。

當下，房地產行業正從金融源頭戴上緊箍咒，從開發端到消費端，一個全新的周期才剛剛開始。

貝殼顯然不能依賴舊有的路徑，也要同其他房企轉型那樣，尋路“第二增長曲線”。

彭永東介紹，今年公司發展的側重點在于第二賽道。他所言的第二賽道，是包括家裝、在內的新業務發展，6月，貝殼花80億收購了圣都家裝，重倉C2C裝修業務。

不過從目前的財務數據來看，新興服務和其他服務營收占總體營收的比重不足3%，短期內還不能成長為公司的支柱性業務。

貝殼未來的路并不那么好走。眼下，恒大、碧桂園、萬科、龍湖等行業巨頭，都已經紛紛盯上了“房地產在線”業務，并積極布局，這將分食貝殼的優勢市場;而所謂第二曲線業務，也都是“窄門”，目前都還沒有成熟的模式。

貝殼，注定一直要做探路者。或許，這也正應了左暉所說的那句話，“要做難而正確的事”。

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