剛剛過去的“金九”月 中國樓市整體依然低溫運行 多地“穩(wěn)樓市”政策開始借鑒零售團購和股份回購的做法

買房如買菜，買得多，可享額外折扣價;買房如炒股，地方回購流通房源，提振預期，穩(wěn)定價格。這是中國樓市近期備受關(guān)注的兩大新現(xiàn)象。

剛剛過去的“金九”月，中國樓市整體依然低溫運行。多地“穩(wěn)樓市”政策開始借鑒零售團購和股份回購的做法，推出鼓勵“團購買房”和“地方回購商品房”等措施。

日前，貴州省發(fā)文稱，鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位職工開展商品房團購，團購優(yōu)惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，今年以來，特別是三季度以來，已有多城出臺鼓勵團購購房等政策，出臺城市多為三四線城市或二線城市的遠郊區(qū)縣，包括惠州、溫州、巴中、黃岡、承德、連云港等近20地。此番貴州為首個省級層面鼓勵團購買房的地區(qū)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新社記者表示，針對機關(guān)事業(yè)單位的團購買房，并不是新鮮事物，但在近期被頻頻提及。其背景還是因為多地商品房市場持續(xù)疲軟，購房團購能在短期內(nèi)實現(xiàn)批量銷售，達到較好的營銷效果，還能提振市場信心。

李宇嘉認為，“購房團購”的最大看點有兩個：一是批量購買，二是優(yōu)惠力度大。“購房團購”能在短期內(nèi)消化更多房子，避免了出于保衛(wèi)資金鏈的考慮開發(fā)商之間出現(xiàn)惡性競爭。一輪輪地“殺價”營銷，既違背商品房預售管理對于價格備案的規(guī)定，也會強化市場對于開發(fā)商“繼續(xù)降價”的預期。購房團購能一定程度上降低降價的“副作用”，避免比如：前期購房業(yè)主維權(quán)，以及土地市場進一步走弱等全鏈條負反饋循環(huán)。

陳文靜也認為，團購購房作為房地產(chǎn)調(diào)控的新措施，將對化解房地產(chǎn)庫存起到一定促進作用，預計將有更多城市推出相關(guān)政策。同時，政府仍需權(quán)衡提升銷售規(guī)模與維持區(qū)域價格穩(wěn)定之間的平衡，保證地區(qū)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

類似的“去庫存”措施還有地方出手回購商品房。回購之后，這些商品房一般被用作保障性住房或者拆遷安置房等。

9月24日新疆阿勒泰地區(qū)行政公署發(fā)布了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的十五條具體措施。其中提到，鼓勵國有企業(yè)收購市場房源用于保障性住房，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫存商品房投入保障性租賃住房市場。

濟南官方此前透露，濟南城市發(fā)展集團擬在全市收購3000套商品房用于租賃儲備住房，項目資金來源為自籌資金。

8月份湖州發(fā)布通知，提到對困難房企的滯銷房，鼓勵國有企業(yè)收購，作為保障安置用房。鄭州7月份也在其“保交樓”政策中提出，針對已經(jīng)建成或即將建成，但銷售困難、大量積壓房企資金的現(xiàn)房、準現(xiàn)房項目，通過政府購買現(xiàn)房作為安置房、完善保障性租賃住房政策體系、探索保障性租賃住房退出機制等措施，提高存量房去化率。

此外，9月份，多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，蘇州市商品住宅成交面積同環(huán)比均出現(xiàn)明顯增長。業(yè)內(nèi)人士推測，蘇州市或也啟動了類似地方回購商品房的措施。

陳文靜告訴記者，定向回購的方式在緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力方面有一定效果，但對地方政府財政支出亦會產(chǎn)生一定壓力。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受中新社記者采訪時表示，需要注意，由地方政府直接收購房產(chǎn)的落地難度較大，涉及到如何定價、如何選擇房源等很多問題。大部分收購的房產(chǎn)是用作保障房、人才房，或難按照市場價成交。

李宇嘉認為，現(xiàn)在各地有建人才房、保障性租賃住房等的需求，一些財政實力較強的地方政府可能會采用這回購待售商品住宅的模式，既幫助開發(fā)商回籠資金，也提振市場預期和信心。從效果來說，單一政策很難立竿見影。但它是一個積極的信號，與此前的稅收、金融等政策聯(lián)合起來，可以多措并舉提振市場情緒。

關(guān)鍵詞： 中國樓市 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜