房產抵押類理財自詡產品安全 資深律師提示“入坑需謹慎”

■本報記者 張歆

看起來很安全的住房抵押類理財，有時并不像“鋼筋鐵骨”的房產一樣堅實可靠。

“如您有閑余資金，可以為您匹配有借款需求的個人，借款人會拿北京六環以內的房產做抵押，再由第三方擔保公司根據《擔保法》28法條一般擔保，每月支付1%的利息，年化利率為12%”——日前，某財富公司人員付先生(化名)將上述信息發送至某聚焦各類金融機構資金和項目對接的社交平臺，并表示，“產品安全、客戶優質”。

《證券日報》記者隨后調查了解到，上述財富管理公司的主業就是撮合此類融資和投資的需求，而類似的機構或平臺還有很多，甚至于還有第三方平臺專門集合此方面產品并進行推介。不過，資深律師提醒，此類理財同樣“投資有風險，‘入坑需謹慎’”。

房產抵押理財自稱低風險

所謂房屋抵押理財是一種以借款人的房產作為抵押擔保，投資人享有固定收益的一種投資產品。

《證券日報》記者在付先生提供的一份房產抵押融資需求表上看到，北京市郊一套市價為750萬元(評估價為640萬元)的住宅正在尋求抵押借款，借款人65歲，借款需求是350萬元，期限為6個月，月息為1%，每月付息，到期一次性還款，借款用于園林綠化項目資金周轉，借款人共計可獲得利息21萬元。

“如果是多個人資金一起投資，我們的術語叫做聯單，需要由一位投資者跟其他投資人簽訂委托協議，然后由被委托的人，到建委(住房和城鄉建設委員會)辦理抵押登記，房子按照出資比例共同抵押給上述投資者”，付先生表示。

同時，付先生強調，“我們的客戶都是優質借款人，產品安全”。但是其未能明確回應《證券日報》記者關于“有抵押品的優質客戶為何不尋求低息銀行貸款”的問題。據記者了解，銀行對于個人住房抵押貸款的利率多數在5.4%-6%之間，而付先生所推介的理財產品的年化利率為12%。

此外，有統計數據顯示，P2P平臺的房產抵押業務的年化利率一般在10%到15%之間。

《證券日報》記者還了解到，部分房產抵押類理財公司在合同中約定的爭議解決方式是仲裁。如果出現借款人違約，糾紛會直接進入仲裁程序。民事仲裁采取“一裁終局”制，解決爭議比較迅速。不過，仲裁機構對自己作出的裁決，無權強制執行，若當事人不履行，另一方當事人只能請求人民法院強制執行。

律師提醒“投資需謹慎”

《證券日報》記者檢索房屋抵押類理財發現，該類產品的主要賣點包括“公證”、“銀行監管”、“簽署擔保協議”等等。

因此，有觀點認為，相對其他類型的理財產品，房屋抵押理財因為有實物資產為抵押物，所以在風險控制和資金安全方面具有較高保障。

但是，資深律師對《證券日報》記者表示：“所謂風險控制的關鍵在于房產的清算價值能否全額覆蓋投資人的本息，并且擁有足夠強的變現能力”。

過去，由于樓市火爆，尤其是北京這種一線城市的房價整體呈現上漲態勢，因此房產變現能力較強。但是，在目前價格下跌和成交清淡的背景下，房產的變現能力大打折扣。

此外，關于抵押房屋產權的“坑”還有很多。例如，一旦房產涉及夫妻共同財產的財產，夫妻雙方有權處分，借款人單方面的行為可能被認定為無效;如果房子是父母的遺產，遺產的其他受益人也可能有權處置房產，同樣可能主張抵押行為無效;如果房產在此前已經處于抵押狀態，那可能存在債權的優先受償人，而其余投資者只能分享房產價值的剩余部分。

該法律界人士還提醒，如果借款人抵押的是唯一住宅，那么執行實踐中的風險也會相對較高。因為，唯一住宅在強制執行環節可能會出現糾紛，最終間接導致債權人難以實現法律訴求。

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