維業(yè)股份：收購(gòu)珠海國(guó)資委旗下優(yōu)質(zhì)建工資產(chǎn)，基本面回暖長(zhǎng)期動(dòng)能不減

2020年8月，維業(yè)股份（300621）與珠海市國(guó)資委旗下企業(yè)華發(fā)股份完成股權(quán)過(guò)戶登記，華發(fā)股份獲得公司29.99%的股份后正式成為控股股東，公司的實(shí)際控制人也變更為珠海市國(guó)資委。

2020年12月4日，維業(yè)股份發(fā)布公告，稱擬以現(xiàn)金支付的方式購(gòu)買(mǎi)華發(fā)股份持有的華發(fā)景龍50%股權(quán)，以及華薇投資持有的建泰建設(shè)40%股權(quán)，交易金額分別為2.19億和9000萬(wàn)，合計(jì)3.09億元。公司表示，本次交易一是為了解決母公司華發(fā)集團(tuán)與公司的存在的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，二是有利于公司強(qiáng)化資源整合能力，更好地發(fā)揮公司與華發(fā)集團(tuán)間的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)。

有市場(chǎng)分析人士指出，本次珠海市國(guó)資委將旗下優(yōu)質(zhì)裝修裝飾資產(chǎn)注入維業(yè)股份后，公司將成為華發(fā)集團(tuán)裝飾裝修及建筑工程業(yè)務(wù)的唯一運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，有利于公司在“粵港澳大灣區(qū)”等機(jī)遇下作為單一主體開(kāi)展業(yè)務(wù)，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)；另一方面維業(yè)股份作為成立超過(guò)二十年的老牌裝修裝飾類企業(yè)，擁有充分的資質(zhì)和工程經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，交易標(biāo)的可以與公司在市場(chǎng)區(qū)域、市場(chǎng)渠道共享等方面形成互補(bǔ)，增強(qiáng)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力。

基本面指標(biāo)持續(xù)改善，重大工程彰顯競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力

據(jù)公開(kāi)資料，維業(yè)股份是國(guó)內(nèi)首家也是目前唯一一家在創(chuàng)業(yè)板上市的裝飾企業(yè)，公司已連續(xù)17年入選中國(guó)建筑裝飾百?gòu)?qiáng)企業(yè)，擁有多項(xiàng)壹級(jí)、甲級(jí)資質(zhì)，是業(yè)內(nèi)中高等級(jí)資質(zhì)最完備的企業(yè)之一。公司此前承接了人民大會(huì)堂系列工程、騰訊大廈、深圳灣一號(hào)頂級(jí)豪華公寓等數(shù)千項(xiàng)各類大中型建筑裝飾與設(shè)計(jì)工程，在業(yè)界屬于頭部梯隊(duì)。

去年受疫情影響，公司業(yè)績(jī)下行。2020年前三季度維業(yè)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)收13.88億，歸母凈利潤(rùn)1778.01萬(wàn)，業(yè)績(jī)指標(biāo)同比均有所下降。但一方面，20年公司第一至第三季度單季度營(yíng)收同比降幅分別為-52.38%、-20.34%、-11.51%，營(yíng)收降幅收窄趨勢(shì)明顯，21年業(yè)績(jī)?cè)鏊儆型卣涣硪环矫婀矩?cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，20年前三季度存貨周轉(zhuǎn)率分別為2.96、11.16、17.22，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分別為0.14、0.48、0.81，回款力度明顯加強(qiáng)。

今年下半年，維業(yè)股份的新簽項(xiàng)目捷報(bào)頻傳，接連中標(biāo)多項(xiàng)粵港澳大灣區(qū)重大標(biāo)志性項(xiàng)目，如湛江華發(fā)新城市南花園項(xiàng)目、珠海國(guó)際會(huì)展中心（二期）項(xiàng)目——會(huì)展裝修二標(biāo)段工程、華發(fā)十字門(mén)國(guó)際花園A8地塊幕墻工程項(xiàng)目、金灣航空城市民藝術(shù)中心室內(nèi)精裝修工程等。其中，珠海國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目被定位為“珠澳新地標(biāo)”，系公司在珠海承接的首個(gè)重大地標(biāo)性項(xiàng)目，中標(biāo)金額1.28億，彰顯了公司在大灣區(qū)裝修裝飾行業(yè)的領(lǐng)軍者地位。數(shù)據(jù)顯示，公司下半年新簽的各重大項(xiàng)目金額總計(jì)約3.25億，約占2019年全年總營(yíng)收的13.07%左右，日后發(fā)展動(dòng)能不減。

值得一提的是，今年公司還與格力電器強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，雙方簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。協(xié)議內(nèi)容顯示，格力擬在基地建設(shè)、人才房建設(shè)、保障房建設(shè)、酒店建設(shè)類項(xiàng)目中優(yōu)先與維業(yè)股份合作，而維業(yè)股份則擬在房建類項(xiàng)目中優(yōu)先使用格力生產(chǎn)的空調(diào)等電器產(chǎn)品，金額約人民幣1億元。

交易標(biāo)的賦能公司業(yè)務(wù)，長(zhǎng)期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定性強(qiáng)

本次收購(gòu)交易標(biāo)的有望全面賦能維業(yè)股份業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)景龍和建泰建設(shè)在2020年Q3分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)3449.94萬(wàn)和741.79萬(wàn)，并表后能直接貢獻(xiàn)2021.69萬(wàn)凈利潤(rùn)，占維業(yè)股份前三季度凈利潤(rùn)的113.71%。同時(shí)，收購(gòu)?fù)瓿芍筮€將大幅降低公司的有息負(fù)債率（標(biāo)的子公司多為無(wú)息負(fù)債）到6.54%，顯著低于行業(yè)均值18.77%。

從長(zhǎng)期來(lái)看，收購(gòu)?fù)瓿珊螅疚磥?lái)幾年內(nèi)業(yè)績(jī)高增的確定性較強(qiáng)。根據(jù)交易報(bào)告，華發(fā)股份承諾，華發(fā)景龍2021年-2025年凈利潤(rùn)數(shù)分別不低于5160萬(wàn)、5270萬(wàn)元、5630萬(wàn)、5810萬(wàn)、5980萬(wàn)；華薇投資也承諾，建泰建設(shè)2021年-2025年凈利潤(rùn)數(shù)分別不低于2830萬(wàn)、2900萬(wàn)、2970萬(wàn)、3,010萬(wàn)、2870萬(wàn)元。若業(yè)績(jī)承諾完成，將極大增厚公司的利潤(rùn)。據(jù)測(cè)算，公司未來(lái)五年間將分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.66億、1.68億、1.72億、1.74億、1.75億；若未完成對(duì)賭，補(bǔ)償金額也會(huì)從尚未支付的現(xiàn)金對(duì)價(jià)中扣除，或由交易對(duì)方另以現(xiàn)金支付。

同時(shí)，華發(fā)景龍業(yè)務(wù)涉及全國(guó)40余個(gè)主要城市，并成功進(jìn)入近40家知名地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商庫(kù)，包括融創(chuàng)、招商、華潤(rùn)等，建泰建設(shè)也擁有橫琴國(guó)際交易廣場(chǎng)、大健康食品斗門(mén)鶴州北示范基地等標(biāo)志性的大型施工項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。標(biāo)的企業(yè)有望全面賦能公司業(yè)務(wù)，在市場(chǎng)區(qū)域、市場(chǎng)渠道共享等方面形成互補(bǔ)，完善公司的業(yè)務(wù)布局，增強(qiáng)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力。

從資產(chǎn)評(píng)估情況上看，本次交易標(biāo)的公司均為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，資產(chǎn)基礎(chǔ)法估值難以體現(xiàn)標(biāo)的公司客戶資源、市場(chǎng)渠道、在手合同等無(wú)形價(jià)值。截至評(píng)估基準(zhǔn)日2020年9月30日，華發(fā)景龍持有在手合同13.00億，建泰建設(shè)持有在手合同98.38億元； 10-11月，華發(fā)景龍新增合同1.46億，建泰建設(shè)新增合同38.16億。華發(fā)景龍對(duì)應(yīng)的市盈率為7.75倍，建泰建設(shè)起步較晚，近年來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鏊佥^快，以2021年的業(yè)績(jī)承諾計(jì)算，動(dòng)態(tài)市盈率為7.95倍，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)可比交易的均值11.49，因此本次交易標(biāo)的估值水平基本上合理。

此外，根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2019年珠海前十名房企銷(xiāo)售成交總金額為562.62億元，其中華發(fā)股份排名第一名，銷(xiāo)售金額達(dá)227.81億元，其次是保利發(fā)展和世榮兆業(yè)。華發(fā)股份在珠海區(qū)域市場(chǎng)占有率較高，為該市場(chǎng)的核心客戶，今后公司與控股股東華發(fā)股份以及華發(fā)集團(tuán)的關(guān)聯(lián)交易在產(chǎn)業(yè)鏈層面難以避免。

交易對(duì)手華發(fā)集團(tuán)已做出承諾，今后將盡量減少并規(guī)范與維業(yè)股份之間的關(guān)聯(lián)交易。對(duì)于無(wú)法避免或有合理原因而發(fā)生的關(guān)聯(lián)交易，將遵循市場(chǎng)交易的公平、公正的原則，按照公允、合理的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行交易，并依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范性文件的規(guī)定履行關(guān)聯(lián)交易決策程序。

粵港澳大灣區(qū)釋放公裝需求，住房精裝修行業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)

資料顯示，維業(yè)股份主營(yíng)建筑裝修裝飾工程業(yè)務(wù)，2019年年報(bào)中公共建筑裝飾和住宅精裝修業(yè)務(wù)分別占比58.72%和23.8%。在我國(guó)，公共建筑裝飾和住宅裝飾兩大市場(chǎng)共同構(gòu)成了中國(guó)的建筑裝飾行業(yè)，由于包括內(nèi)容的巨大差異以及發(fā)展動(dòng)力來(lái)源的區(qū)別，兩大行業(yè)近年來(lái)也呈現(xiàn)出不同的發(fā)展邏輯。公共裝飾行業(yè)受政策的基建投資影響較大。據(jù)wind數(shù)據(jù)，2020年1-11月全國(guó)固定資產(chǎn)投資達(dá)499560億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)2.6%，其中基建投資（不含電力）同比增長(zhǎng)3.32%，固定資產(chǎn)投資和基建投資現(xiàn)已逐步回暖。

住宅裝修方面，建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃明確提出到2020年，我國(guó)新開(kāi)工全裝修成品住宅面積要達(dá)30%。從全球角度看，日本、美國(guó)、歐洲等地區(qū)發(fā)達(dá)國(guó)家住宅精裝的比例達(dá)到80%以上，2019年我國(guó)地產(chǎn)精裝房滲透率僅為32%，仍存在較大的提升空間。2020年開(kāi)始，在中央 “房住不炒”、“三條紅線“等政策指導(dǎo)下，全國(guó)樓市發(fā)展回歸理性，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入存量博弈時(shí)代，精裝修工程作為地產(chǎn)住宅的重要配套增值項(xiàng)目受到重視，存量房的二次裝修需求也即將成為新興熱點(diǎn)，再加上租賃市場(chǎng)的繁榮，住宅裝修市場(chǎng)“十四五”期間市場(chǎng)還有望繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

另外，維業(yè)股份深耕深圳特區(qū)超過(guò)二十年，今年又有珠海國(guó)資委入股，今后有望繼續(xù)承接“粵港澳大灣區(qū)”建設(shè)釋放的公裝業(yè)務(wù)訂單。數(shù)據(jù)顯示，2019年粵九市固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)12.3%，連續(xù)5年保持10%以上高增速，當(dāng)?shù)鼗ㄍ顿Y、工業(yè)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)均十分亮眼。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據(jù)。

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