恒城永昶集團：擁抱變化、創新求變打造品質服務！

2020年的疫情大環境下讓很多人感到焦慮；裁員、降薪、低欲望等社會問題發生在周遭。當前我國租賃市場方興未艾，企業提供的租賃住房占比低，租賃企業盈利模式尚未形成，市場格局尚未穩定，與發達國家租賃企業相比，從專業運營、盈利模式、金融手段等方面都有較大的差距，恒城永昶集團學習發達國家成熟租賃企業的發展經驗為打造長租行業排頭兵提供了堅實的基礎。

發達國家租賃市場成熟，為企業快速發展提供了土壤

縱觀美國和日本的長租公寓市場，我們發現有三種代表型的上市公司：自持集中型、自持分散型、托管型。前兩種出現在美國市場，市值最大的兩家公司為AVALONBAY(AVB)和AMERICAN HOMES 4 RENT(AMH);最后一種出現在日本市場，市值最大的是大東建托(DAITO)。其中盈利能力最好的是自持集中式的AVB，稅前利潤率為29%，其次是托管式的大東建托，純租賃業務的稅前利潤率為3.6%。自持分散式的AMH只有1%。

通過對美國長租公寓板塊6家集中式公寓公司的綜合研究我們發現，穩定的自持集中式公寓運作模式包含以下幾個特點：

1.自己持有90%以上的物業 ，順應周期進行物業的獲取和出售。

2.物業獲取方式以自主開發為主，占6成，收購占4成，持有資產周期在4年以上，開發類資產占總資產比重為9.5%。

3.資本結構上股權融資與債權融資比例約為1:1，平均資產負債率46.1%。

擁抱資本&擁抱產業鏈

從美國和日本兩種比較成功的商業模式可以看到，長租公寓領域要成就可持續的盈利模式有兩個可行的方向：

1.擁抱資本做自持，通過物業的增值獲益

2.擁抱產業鏈將租賃業務作為入口，通過產業鏈業務獲取超額利潤都是可行的方向。

而這兩種商業模式需要的核心能力是有差別的。擁抱資本端需要的核心能力是資本運作能力和對周期的深度理解能力，擁抱產業鏈的模式則需要相當的平臺管理和協同能力。可以說無論哪種模式要做到成功都是有相當門檻的。

找到價值空間，抓住成本結構

在當下住房租賃市場快速發展之際，恒城永昶積極學習發達國家成功經驗，集團囊括了公寓運營、酒店管理、裝飾裝修、配套餐飲、娛樂和家具家電等多項業務，形成了服務、管理、運營、供應鏈閉環。恒城永昶的商業版圖已經能夠滿足公寓行業從收房、裝修、消費到租后服務及衍生需求的幾乎所有環節。

形成自建自營并有能力輸出管理的多層次公寓品牌。旗下以大城小屋、創邑尚居、濱舍公寓、小屋智趣構建適合多人群租住的長租公寓種類，以資本撬動，不斷擴大業務范疇形成業務閉環的資產運營模式。

在"當下的沖擊"中，恒城永昶開始嘗試重構價值體系，用雄厚的實力、基礎去做，審慎地經營尋找著租賃價值空間，夯實基礎，強化內功。

引領實業升級的1+N理論

恒城永昶集團創新實踐引領實業升級發展的1+N理論，將房屋租賃服務升級痛點，定義為"1"，通過打造智慧化、可持續的公寓管理體系，以獲得更好的消費體驗；而將其他主力實體服務場景，定義為"N"，通過標準化的服務消費，加速推動消費升級。

恒城永昶集團將1+N理論劃分為四個層次，以技術層為驅動，自建智能化線上房源管理SaaS系統，輔助業務層為主力，以房屋租賃市場為服務升級的抓手，打造整個生態層，從而實現會員生態流量管理體系，最終以為使命層為核心理念，領導整體發展。

追求區域經營最大化，改造當期業務去提升經營效率

住房租賃在國內市場的定位基本是低毛利現金流型業務，滿足用戶固定地點的定時性需求。收入來租金收入、增值收入等，經營成本主要是去化庫存體系的效率和人工的成本。

恒昌永昶存量經營的核心，是追求小區域內供給最大化。租賃的有效距離有較明確的邊界，超過有效邊界，就需要做新的供需關系。城西的房子再好，也與城東工作的我沒太大關系。租客能續簽，是其需要時，體驗不錯、區域有可供的選項足夠多。

我們聚焦當期經營為主，用不亞于任何人的努力改造當前出租效率。扎根吃透一個區域，分散集中化，提升流量的有效性和提高客單價。將線上和線下獲客高效的整合，提高運營端變現的能力。

打造產業鏈上下游強整合，獲取規模利潤

經過兩年多的業務演進和發展，恒城永昶已經形成了以托管租賃為平臺入口貢獻穩定現金流，以裝飾裝修等增值業務業務為利潤中心，餐飲、娛樂、酒店業務為增值引擎的產業鏈協同模式。租賃業務成為一個平臺和入口業務,起到帶動產業鏈發展和協同盈利的作用，而非單獨作為利潤中心存在。

恒城永昶以高度配合的平臺管理和協同能力打造全產業鏈的模式，則需要。持續做大并且保證持續盈利，恒城永昶在走一條先擁抱產業鏈再擁抱資產的發展路徑，在這個過程中催生或者衍變分化出很多專注做單個領域的專業化的公司，例如裝修、家政、搬家、餐飲等等。

打造增值服務，體現服務價值

擁有強大的體系能力才能從客戶的內部價值鏈去做服務。恒城永昶打造客戶內部價值鏈，客戶從租賃到產品，一直到使用產品的每一個價值環節。

恒城永昶在未來發展將實踐不是讓客戶適應產品，而是在解決客戶適應房子的過程中去進行價值創新。不斷地延遲客戶適應時間，為持續的服務價值創造出能產生關系的點，提升客戶的忠誠度與粘度，將企業和客戶從服務關系變成戰略伙伴關系。

未來恒城永昶與客戶之間是一種戰略性的關系，而不再是一種所謂的交易關系或者服務關系。是租客、是業主、是合作方的單個角色已經模糊，從交易關系到服務關系，從服務關系變成戰略合作伙伴關系，雙方是一個互相成長的關系，能更深入地走下去。

今天的恒城永昶在住房租賃經營發展的過程中，回歸經營的原點和本質，不急功近利、不機會主義，而是與利益相關方攜手努力，共同構建更好的住房租賃生態，推進產業鏈的持續發展。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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