高負債壓頂 中小房企罔顧破發潮扎堆赴港IPO

隨著A股IPO難度加大，赴港上市已成為內地房企的重要選擇。今年以來，越來越多的內地中小房企赴港IPO，欲借道資本市場做大做強。與此同時，赴港上市也讓房企面臨著諸多考驗，如市值估值偏低、今年以來新股破發率趨高等。但在行業集中度加劇、政策調控趨嚴、融資渠道收緊的背景下，赴港上市已然成為資金短缺的中小房企們的最佳選擇。

10月11日，美的置業和大發地產在香港聯交所成功上市，前者當日即遭破發，后者則保住了開盤價。對于其他等待在港上市的中小房企而言，更嚴峻的考驗也許還在后頭。

今年以來，內地公司扎堆奔赴港交所上市，但紛紛遭遇破發。統計顯示，截至9月初，今年港股上市的140家公司共有118家破發，破發率高達82.52%。

盡管如此，高負債壓頂的中小房企仍然接受了港股估值偏低的現實。近日，包括銀城國際、德信中國、美的置業、大發地產在內的多家中小房企，紛紛遞交招股說明書赴港IPO。

10月11日，美的置業(03990，HK)和大發地產(06111，HK)在香港聯交所成功上市。前者開盤報16.6港元，低于招股價17港元，收盤價15.88港元，下跌達6.59%;后者開盤報價4.2港元，最高漲至4.26港元，收盤價仍保持在4.2港元。

國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示：“現在這個時間段對房企來說赴港IPO發行是非常不利的。目前港股IPO基本的現狀是，要想在市場上不加任何附帶條件的發售股份是非常困難的。這也意味著，這些房企在銷售的時候要安排自己的好友和粉絲來購買，想要社會上的資本來購買是相當困難的。”

折價赴港IPO求生

2018年以來，TOP100房企的市占率從2014年末的不到40%上漲至2018年中的近70%。目前，TOP50房企的市占率近60%，TOP10房企近30%;在金融嚴監管、去杠桿的態勢下，行業正在向回款快、高周轉、存量資產優質的龍頭房企集中。

而近期貨幣化安置政策的逐漸離場，對中小房企來說無疑是一場冷冷的冰雨。渤海證券研報指出，隨著棚改貨幣化的退潮，疊加融資環境的收緊，由于中小房企基本面對棚改貨幣化依賴度較大，市場份額收縮，受融資收緊沖擊更大。

頭部房企正忙于更名進行多元化轉型，對于中小房企而言則是要先活下來。今年以來已經有多家中小型房企被并購，比如中天城投在2017年4月更名為中天金融(000540，SZ)后，當年8月即宣布資產重組，至今年3月最終確定以246億元出售中天城投全部股權，徹底剝離原有地產業務;中航地產則將房地產開發業務全部轉給保利地產(600048，SH)，并更名為中航善達(000043，SZ)。

10月11日，香港恒生指數跌3.54%至25266.37點，所有板塊全線翻綠，新股延續破發潮。今年以來，恒指已跌超15%。

但比起在A股排隊，實行注冊制的港股上市速度更快。債務壓身的中小房企為了早日實現上市融資，不得不接受港股估值較低的現實。

黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示，事實上，房企在A股和港股上市的區別很大一部分原因在于估值，在香港上市估值會偏低。最近，不論恒大還是碧桂園都遭受了相當大的下跌壓力，這種下跌壓力或將持續。現在房企上市先不講為了發展，而是為了尋找安全的港灣。畢竟上市公司的融資渠道更多一些，在未來市場環境下有更好的機會。

截至2018年9月27日，中國證監會受理首發及發行存托憑證企業292家，其中已過會32家，未過會260家。未過會企業中正常待審企業230家，中止審查企業30家。房地產企業中，萬達商業地產、廣州富力地產、同策房產咨詢、金輝集團、首創置業等繼續保持“已反饋”狀態。按照申報企業排序，分別位列第67、68、69、70、72名。其中萬達商業三年前就報送了招股書。

以近期謀求在港上市的恒達、德信、銀城、美的置業4家房企為例，這些房企負債率均處于高位。2015年至2017年，恒達集團的資產負債率分別為677%、762.7%、406.6%，德信中國的凈資產負債率分別為278.7%、435.2%、275.7%，銀城國際的資本負債率分別為141.1%、238.7%、284.9%，美的置業凈負債率分別為622.1%、624.7%、118.9%。

比起在A股排隊，赴港上市似乎更能解這些中小房企的燃眉之急。

從近期房企赴港IPO的情況來看，或將折價出讓股份才有可能募集資金。據悉，弘陽地產最終以每股2.28港元定價，僅為4.07港元凈資產的56%。掛牌后其股價有小幅上漲，但截至10月10日收盤，每股2.90元，市凈率為0.8。

10月11日，美的置業在香港聯交所敲鐘上市，開盤報16.6港元，低于招股價17港元，收盤價15.88港元，下跌達6.59%;同日登陸港交所的大發地產開盤報價4.2港元，最高漲至4.26港元，收盤價仍保持在4.2港元。

區域性房企風險大

有業內人士表示，過去房地產市場的高速發展很大一部分原因得益于地價上漲。因此，操盤能力不強但手中有地的中小房企亦能在市場中獲取高額回報。而現在形勢早已轉變，頭部企業也在講現金為王。

今年上半年，房地產市場監管政策保持高壓，加之流動性環境緊張及債券市場信用事件爆發，房地產開發資金來源中的國內貸款規模累計同比快速下降，大部分房企在上半年加速周轉和推盤，在商品房銷售的支撐下進行資金周轉。

申萬宏源研究報告指出，中小房企在再融資和銷售回款等方面均具有明顯劣勢，后期風險可能暴露，尤其要注意2018年到期債務多、杠桿高、項目主要布局在非環核心城市的三四線城市中小房企。

而實際上，部分中小房企的確面臨周轉慢等問題。如綠景(中國)地產投資有限公司(00095，HK，以下簡稱“綠景地產”)開發的綠景紅樹灣壹號項目預計于2015年12月份開盤預售，但因一直無法取得預售許可導致入市時間一再拖延，而綠景地產參與綠景紅樹灣項目開發至少已有6年之久;再如目前遞交招股說明書的銀城國際，在2016年~2017年間拿的三宗土地至今尚未開工，其中位于南京的兩宗土地既未開工也未動遷。

另一方面，因未形成全國化布局，多數中小房企項目集中度較高，尤其是長三角區域。如德信布局杭州，深耕南京22年的弘陽地產，以及50%以上項目收益集中于南京的銀城國際等。

易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，區域性的企業要警惕市場周期性調整和政策管控等風險，若房企土地儲備過于集中在個別城市，一旦市場降溫，企業將面臨很大風險。區域性房企應該在總部定位、全國重點城市拿地等方面形成較好的戰略思路，這是最關鍵的地方。

關鍵詞： 中小 房企