“新發展模式”成房地產業“高頻關鍵詞” 對房地產市場有什么影響

3月16日，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，研究當前經濟形勢和資本市場問題。會議重點提到了房地產行業：“要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。”

同日，財政部、證監會、銀保監會、央行、外匯局相繼就房地產發聲。財政部表示，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。證監會表示，積極配合相關部門有力有效化解房地產企業風險。銀保監會會議指出，要堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，持續完善“穩地價、穩房價、穩預期”房地產長效機制，積極推動房地產行業轉變發展方式，鼓勵機構穩妥有序開展并購貸款，重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目，促進房地產業良性循環和健康發展。人民銀行會議要求，堅持穩中求進，防范化解房地產市場風險。國家外匯管理局會議要求，配合有關部門促進房地產市場、平臺經濟健康穩定發展。

“新發展模式”“因城施策”“穩定市場預期、穩樓市、穩消費”，成為近期房地產業的“高頻關鍵詞”。業內人士和廣大消費者關注，這些新趨勢將對房地產市場產生什么樣的影響?

新發展模式

意味著拼實力拼產品拼服務

記者關注到，2021年中央經濟工作會議上，“房地產業探索新的發展模式”被首次提出。2022年，房地產業“探索新的發展模式”，在政府工作報告中被重申。本月16日召開的國務院金融委會議上，更表示要“提出向新發展模式轉型的配套措施”。

2022年被稱作“房地產新發展模式元年”。雖然有關“建立行業的長效機制、稅收制度改革、租售并舉、加強建立保障房體系、行業的經營思路轉向”等方面的內容前幾年一直在提，但今年可以說是從行政干預層面“強制”房地產業往新發展模式靠攏，“不變不行”了，這也從側面反映出房地產業亟須轉型的迫切性。

大唐置業南京地區負責人在接受采訪時表示，“新發展模式”對一些大型房企來說可能意義重大，他們可以趁此契機拓展地產業務條線。比如此前一些大型房地產開發企業在地產開發方面，還主要以傳統住宅地產為主，而一些中小型房地產開發企業除了傳統住宅外，同時在產業地產、商業地產、養老地產等領域拓展的范圍比較廣，比如龍湖、綠城在傳統的地產開發之外，不僅有獨立的商業地產業務線，而且在輕資產輸出方面也頗有建樹。新發展模式政策信號的釋放，對于大型房地產企業開辟全新業務領域，比如城市更新、收并購、輕資產輸出，或者通過投融資平臺進行購地等，形成地產業的多種經營態勢，應該是一個不錯的窗口期。

對于民營房企來說，新發展模式的提出主要是要求“去杠桿”以及融資方式的改變。大唐置業南京地區負責人認為，“高負債、高杠桿、高周轉”的運作模式已經不符合時代的要求，未來民企需要用更多的自有資金來進行開發，這一定程度上對民企自身的實力和抗風險能力提出了更高的要求。一些底子弱，運營能力不行的民企會被并購掉，另一些可能會直接淘汰出局。

新發展模式要求房企去杠桿的同時，也意味著融資方式的改變。多位房地產業內人士認為，以往的上市融資、美元債等方式已經行不通了，未來靠融資實現規模運營的房企可能會迅速減少，甚至消失，留下的更多是“小而美”的民營房企，不搞規模擴張，轉而去深耕一個區域市場、精耕一個城市市場，這也符合中央有效化解房地產企業風險的要求，可以促進房地產市場向“由虛轉實”的方向發展。

以用租售并舉來說，一些民企如富力、融創等本身就擁有文旅、商業的重資產業務線。在新發展模式的指引下，未來預計會有更多的房企參與到經營性物業、重資產物業開發的浪潮中。品牌、管理優勢比較強的房企則會投入到品牌輸出、輕資產運營、代建等領域中，畢竟拿地、開發、銷售這條傳統發展的老路已經越來越難走了。

盡快讓房地產業圍繞實體經濟發展，在房地產過度金融化、泡沫化導致的系統性風險出現前，建立長效健康的發展模式，讓房地產回歸基本面應該是新發展模式提出的最重要意義。北京金隅南京公司負責人表示，以往房企大多實行高周轉，土地價推動房價，房價推動市場的預期，但當國內經濟發展到一個高位，加之國際局勢與疫情交織影響，出于經濟安全邊界的考慮，房地產不可能再如以往高速發展下去，土地價格不斷攀升、房價不斷上漲的態勢肯定是要結束的。新發展模式的提出一方面是著重強調結束“高周轉”，建立行業的長效保障機制;另一方面也等于是給購房群體一個信號：以往買房就能掙錢、購房就能改變命運的時代已經過去了。

對于房企而言，新發展模式意味著未來的市場將是拼綜合實力、拼產品、拼服務的時代，以往“盲目拿地開發也能掙錢”“一張圖紙走天下”的時代一去不復返了。新發展模式開啟之后，未來房地產行業雖然還具有一定的金融屬性，但大概率會朝著制造業的方向去靠攏，房地產未來必然會成為一個微利的行業。寶能地產南京地區負責人認為，新發展模式提出之后，開發商再靠大規模舉債走高周轉的路子行不通了，未來開發商還是應該聚焦產城融合的路子，在建設住宅的同時想辦法去聯合政府做產業發展，形成一個良性的開發生態。

因城施策

為樓市提供正向發展空間

在“房住不炒”的大方針下，“因城施策、一城一策”是國內樓市的特色和調控主基調。記者了解到，與“房住不炒”已連續三年被寫入政府工作報告不同，“因城施策”的表述則是自2020年后再度被提及，2021年年底以來開始被密集提及。住建部部長王蒙徽2021年12月底在接受新華社記者采訪時表示，將牢牢堅持“房住不炒”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，“因城施策”促進房地產業良性循環和健康發展。此后，國家發改委、銀保監會和人民銀行等機構在下發文件或組織召開相關會議時再度釋放出“因城施策”的信號。今年3月1日，人民銀行在召開2022年金融市場工作電視會議時指出，要堅持“房住不炒”定位，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持，“因城施策”促進房地產業良性循環和健康發展。

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