“新發展模式”成房地產業“高頻關鍵詞” 對房地產市場有什么影響

去年下半年開始房地產市場下行，各地土拍紛紛遇冷，很多城市靠國企央企開發商托市，地塊流拍比比皆是，這并不利于房地產業的健康發展。特別是那些對于土地財政依賴程度較高的城市，市場不好，房子賣不出去，開發商就不拿地，地方財政就無法保證，久而久之還會帶來系統性的金融風險，比如去年的“鶴崗現象”。“因城施策”在促進房地產業健康運行的大前提下，為地方樓市提供了不小的正向發展空間。

其實，在3月16日六部委聯合力挺樓市之前，開年以來國內已經有不少城市率先施行了“因城施策”方針。今年以來，各地已發布房地產相關政策近百次，超40城適度放松調控政策，政策力度和范圍不斷增大。鄭州降首付、提高公積金貸款額度，南昌調整住房公積金貸款最高額度，廣州新房價格分級備案，東莞取消新房限價……2022年多地樓市政策“因城施策”調整。3月16日召開的國務院金融委會議上特別強調，“相關部門要積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策”，從某一層面而言也是給“因城施策”的大方針重新定調。

北京金隅南京公司負責人認為，“因城施策”被反復提及足見其重要性。在“房住不炒”的大前提下，根據每個城市的實際情況不同，制定符合當地的樓市政策，完全符合“實事求是、因地制宜”的科學方法論。就樓市發展的相關指標而言，城市間確實存在巨大差異，比如外來人口所占比例、高校數量、產業結構都不一樣，導致城市的內生動力與房地產的發展預期也不一樣，與之配套的限購、限貸、限售、限價等調控政策也應該是不一樣的，如果全國“一刀切”肯定是不合適的。

寶能地產南京地區負責人認為，每個城市的情況都不一樣，確實需要區別對待，三四線城市由于產業結構及人口流出的問題，面臨的庫存壓力比較大，但是對于南京這樣的準一線城市，由于人口基數大，又有人口虹吸能力，房地產市場的基本面其實并沒有發生改變，3月16日中央會議之后，南京和三四線城市的落地政策應該有所區別，同時“因城施策”的重新提及，也在考驗各個地方政府的操盤能力。

業內人士預測，3月16日中央政策性利好集中釋放之后，各個地方應該會迅速跟進推出落地性政策，這樣也有利于各個城市按照自身實際情況，有步驟、有彈性地調節當地的樓市政策，比如讓地價回歸理性、適度調節房企的開發熱情等等。

穩預期、穩樓市、穩消費

一定程度上就是“保交付”

“穩市場預期、穩樓市、穩消費”，是當前房地產業的發展基調和目標。目前，房地產業正處在深度調整期，既要尋找適配的新發展模式，進行優勢轉型，也要在金融端、開發端、銷售端全面穩定樓市信心，

南京多位房地產商向記者介紹，2021年下半年以來，受疫情以及經濟下行壓力等影響，三季度GDP同比增長4.9%，較二季度回落3個百分點，四季度GDP增速滑落至4%。房地產業作為國民經濟支柱之一，也進入了一個快速下行通道，樓市持續轉冷，百城成交量同比跌幅逐漸擴大，融資環境持續收緊，近四成百強房企業績不及2020年，品牌房企頻頻爆雷，債務違約問題不斷。隨之而來樓盤項目交付難、房企償債難現象頻現，房地產整體市場預期和信心下滑，影響了樓市“穩字當先、穩中求進”的發展。3月16日六部委聯合發聲力挺樓市，特別是在金融端和政策端發力，提出積極有力有效化解房地產企業風險，慎重出臺收縮性政策等，給樓市打了一針強心劑。

北京金隅南京公司負責人表示，由于人們收入預期不穩定，消費的欲望變得很低，加之去年開始部分標桿房企頻頻爆雷，導致樓盤停工交付難，直接增加了老百姓的購房風險，后市信心下降。所以，穩樓市穩消費一定程度上就是“保交付”，這也正是3月16日銀保監會提出的“鼓勵機構穩妥有序開展并購貸款，重點支持優質房企兼并收購困難房企的優質項目”重大舉措所要著力解決的。穩預期穩樓市的另一個方面還在于為樓市多點松綁，限購、限貸、限售逐步放開，利率、首付門檻穩步降低，限價紅線有節奏抬升，讓房企利潤有所增加，房子賣得出去，銷售端紅火了，房企拿地開發熱情高了，整個樓市閉環也就健康平穩運轉了。穩字當先，樓市也許并不會因此大火。但可以不夸張地說，2022年也是邊緣房企、投資型購房者體面離場的“最后窗口期”。

寶能地產南京地區負責人認為，“穩定市場信心，穩樓市穩消費”非常關鍵。房地產帶動了太多的上下游產業，穩定是當務之急。近三年來由于疫情的原因，各行各業都不同程度受到一定的沖擊，需要出臺一系列穩定市場的政策措施。南京這樣的準一線城市，還是有著非常穩定的住房需求的，畢竟老百姓追求美好生活、建設和諧社會的信心是不會改變的。如何穩定和引導樓市健康發展、適當刺激購房需求釋放、搞活市場，應該是3月16日六部委會議后，政府、房企、金融端需要通盤考慮的問題。

(江蘇經濟報記者 黃建國 地產評論員 賈 璞 王曉非)

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